房地产的宏观调控 毕业论文.docxVIP

毕 业 设 计（论 文） 设计(论文)题目： 房地产的宏观调控 学生姓名 李斯鹏 指导教师　 王书明 二级学院　 商学院 专 业 财务管理 班　　级 财管一班 学　　号 12010020004 提交日期 2013——06——05 房地产的宏观调控 摘要 房地产已经成为我国经济发展过程中不可缺少的一部分，它甚至影响中国人民的生活条件和水平。然而不幸的是我国的房地产市场并不是健康的发展，由于缺少或不正确的调控，房地产市场有很大的虚假繁荣，也就是经济泡沫。一旦这个泡沫被捅破后果不堪设想，所以我们要提前做出正确的行动来挽救中国的房地产市场，推动经济的发展。 关键词：健康发展 经济泡沫 房地产市场 经济发展 第一章 引言 1.1 我国房地产市场的格局 首先我国的房地产供给结构不合理，经调查研究我国的住房供给为三分之一，而非住房供给却是三分之二。这种不合理的供给结构会造成严重的虚假繁荣，导致许多高档的商品房价格很高，而中低档的房子却很少，好多人买不起房子。其次房地产市场投机现象很严重，很多人买房并不是用来消费而是作为一种投机行为，待房子价格上升的时候再转手卖给他人，这样房价会越来越高，造成一种供不应求的现象，进而由于经济规律的作用又会使房价抬高，造成恶性循环。 第二章 中国房地产格局的成因分析 1.1 宏观经济环境的影响 中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依。另外中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如——地价过高、房价过高、投资过热、调控效果欠佳、一刀切政策以及弱势群体意见大等等。 1.2 税收制度性缺陷的影响 与国外普遍将房地产税作为完全的地方税的做法不同，中国名义上将房地产税列为地方税，但是所有房地产税的立法权都集中在中央，而且各个税种的基本要素的调整权也绝大部率、减免税等税制要素几乎没有什么调整权从而不利于地方因地制宜地通过房地产税增加财政收入和调节房地产市场，也不利于房地产税收制度的完善。从我国现行税制来看，主要存在内外税制不统一，重复征税，税基窄，税负不公，规模小，计税依据不合理，配套制度不完备等问题有待解决。 1.3 微观机制的影响 消费者最终购买并使用的房地产商品自身的特质，是消费者在购房过程中必须考虑的因素房地产商品自身因素。主要包括地点的选择、生活空间的设计建材与装潢水平等方面。首先，对于房地产消费者来说，每个消费者对地点偏好都有差异最重要的是生活。主要设施要尽可能齐全完备方便，如交通是否便捷、市场是否繁荣、小孩上学是否方便、老人休憩场所如何等等。其次，消费者购买房子并不仅仅是买一套房屋，其内部布局、房屋的朝向、通风采光等情况，都要一一查核目前住宅设计更流行大客厅、大卫生间、大厨房而以往那种大卧室小客厅的传统设计已渐失市场。楼盘品质对销售有非常直接的影响，包括因素有：是否烂尾、是否按期交房面积、是否相符工程质量、是否过关以及楼盘的户型风格等。其中任何一项都直接影响到消费者的购房倾向而楼盘规模则与物业整体规划的完善性配套设施的经济性环境绿化的整体协调性等相关，从而间接影响销售的进度三房地产企业应采取的主要针对性措施可算得上。 第三章 房地产市场的宏观调控 1.1 什么是房地产宏观调控及调控方式 房地产宏观调控：指国家运用经济、法律和行政等手段，以从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。包括行政手段（限购）、金融货币政策（货币发行量、法定存款准备金率、存贷款基准利率、公开市场操作和窗口指导）税收（房产税、营业税）、价格（一房一价）等经济手段、国家将更加注重经济、法律和行政等调控手段的综合运用，土地政策调控（土地供应总量和土地供应结构等，限地价。）土地供给、信贷、税收、保障性住房、规范房地产市场交易秩序被认为是国家对房地产市场进行宏观调控的五大政策工具。房屋供给有单一模式向双轨制转变。1998年至今，我国对房地产市场进行的历次宏观