中国的成本法根本原理.pptVIP

确定成新率的方法： （1）根据建筑物的新旧、完损程度判断 完 好 房：十、九、八成 基本完好房：七、六成 一般损坏房：五、四成 严重损坏房及危险房：三成以下 案例： 某宗房地产，土地总面积2500㎡，是6年前通过征用农地取得的，当时费用800元/㎡，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000㎡，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/㎡，现时建造同类建筑物每平方米为1100元，该建筑物为完好房，估计有八成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。  解：（1）求土地价格VL： VL=2500×1000=250（万元） （2）求建筑物价格VB： ? ? ? 　①求建筑物重置价格C=6000×1100=660（万元） ②求VB =C×q=660×80%=528（万元） （3）计算房地产总价V= VL+ VB=250+528=778（万元） （4）计算房地产单价P=V/S=778÷6000=1296.67（元/㎡） （不须用到残值率） （2）根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命求取 1）当建筑物无残值时 q=剩余经济寿命/经济寿命 2）当建筑物有残值时 举例： 1、某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零，求该建筑物的成新率。 q=30/40 =75% 2、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，则该建筑物的成新率为多少？ q=92.16% 成新折扣法评价： 方法较粗略，主要用于初步估价，或者用于开展大范围的建筑物现值摸底调查。 （二）市场提取法 ——指利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。 （三）分解法 ——指将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目，分别求取可修复项目和不可修复项目各自的折旧额，然后加总来求取建筑物折旧的方法。是求取建筑物折旧最详细、最复杂的方法。 1、可修复项目和不可修复项目的含义 可修复项目指预计修复所必需的费用小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的项目，反之为不可修复项目。 2、可修复项目的折旧额求取 以修复费用作为折旧额 3、不可修复项目的折旧额求取 不可修复项目类型： 短寿命项目 长寿命项目 短寿命项目：剩余使用寿命短于整体建 筑物剩余经济寿命的部件、 设备、设施等。 长寿命项目：剩余使用寿命等于或长于 整体建筑物剩余经济寿命 的部件、设备、设施等。 （1）短寿命项目折旧的求取 根据短寿命项目的重新购建价格、寿命、经过年数或剩余使用寿命，采用年限法计算折旧额。 如：某教学楼的课桌椅使用寿命为10年，已投入使用3年，现重置价格为100万元，则折旧额为多少？ （2）长寿命项目折旧的求取 根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额。 某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年，残值率假设均为零，求该建筑物的折旧总额。 ? ?  门窗等损坏的折旧额＝2(万元) 装修的折旧额＝30×1/5×3 ＝18(万元）设备的折旧额＝60×1/15×10 　　　　　　　 ＝40(万元) ? 长寿命项目的折旧额 ＝(180-2-30-60)×1/50×10 ? ?＝17.6(万元) 该建筑物的折旧总额＝2+18+40+17.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ＝77.6(万元)  第四节 ? 成本法运用举例 举例1： P94—96 举例2： 某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时平均每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米需要620元；地上建筑物的总建筑面积为2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价