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WTO与中国土地市场 主 讲: 李 建 强 南京农业大学公共管理学院在读博士 二OO五年四月 引子：WTO与可能的土地市场问题 WTO的基本原则 可能的土地市场问题 土地供给需求 土地市场化进程 土地产权制度挑战 政府土地市场管理方式的改变 绿色居住的成本 一、WTO对我国土地市场的影响 （一）土地需求会大幅攀升 外商投资： 业务范围扩大 地域限制放开 投资面加宽 中国将成为世界加工业中心 劳动力成本 土地成本 运输费用 中国工业化、城市化的特殊阶段 经营城市 农村劳动力转移 一、WTO对我国土地市场的影响 （二）土地供应方式的转变 土地市场化进程 经济体制与国营企业的改革：公平原则 土地配置效率提高的自身要求 （三） 土地价格将是一个上升的过程 土地供求关系 土地真实价格的回归 （四）土地市场管理的法制水平提高 有关法律的完善 行政改革与行政效率 管理技术的广泛应用 二、WTO与我国土地市场缺陷 1、缺乏统一的土地市场 划拨使用 协议出让 拍卖 投标 挂牌出让 划拨土地的企业资产体系与国际惯例不符 土地取得的成分论与非歧视性原则对立 土地资源的市场化配置改革 一、WTO与我国土地市场缺陷 2、土地市场化程度低 城镇国有土地主要是划拨使用 宗地块数的80%、面积的98% 南京市供地的3.35%是有偿使用（1992-2001） 有偿使用中，招标、拍卖占10% 截止2000底 全国出让土地30万公顷，占总用地的5% 出让土地中，招标、拍卖占5% 二、WTO与我国土地市场缺陷 3 、地价多轨、混乱、过低 招标地价比协议地价高3-5倍 拍卖地价比协议地价高4-10倍 低价（低于最低价）出让普遍 江苏省案例 减免土地出让金：23.62亿（1999年以来） 土地出让金到位率低：55%（金额）35%（宗地） 扩大划拨范围 各类违规用地1030起、非法用地1315起 二、WTO与我国土地市场缺陷 4、土地产权不清 农村土地产权主体缺位 谁是真正地主？ 农民的权利与侵权行为的抵抗 城市土地主体不明 中央与地方政府的博奕 国企改革中土地资产的流失 5、土地市场利益分配关系畸形 国家利用土地进行资本原始积累特征明显 不同的土地价格比 1：10：50（农民：政府：企业） 二、WTO与我国土地市场缺陷 土地市场缺陷的逻辑结果 1、大量农地非农化： 粮食安全 生态环境退化 社会安全受损 2、企业不公平竞争，缺乏预期 3、土地配置效率低下 4、土地管理领域的腐败 1978-2000年 农地损失：26-30万公顷/年 农地非农化率：0.20-0.25% 预测结果(苏南地区）： 土地非农化有加速的趋势： 1995~2005年 0.28% 2005~2010年 0.31% 第二个周期从1991年开始，目前正处于上升阶段。年均非农化水平0.20%（1992~1998）。 GDP增长率为11.26% 开发区热、基础设施建设、城市化等 大陆农地数量与农业人口的变化 农业人口与农地数量变化趋势 台湾农地数量减少与农业人口减少同步 三、我国土地市场的基本走向 （一）土地政策层次上 控制供应总量，规范土地市场 1、政府对土地供应集中统一管理（四统一） 开发区单独供地（重点） 划拨土地自发交易 闲置土地游离交易（浙江红楼、南京万厦） 城乡结合部私下交易（重点） 开发商新概念圈地（人居森林、农林大世界） 三、今后我国土地市场的走向 （一）土地政策层面上 2、严格控制建设用地供应量，优化土地利用结构 存量土地与增量土地，以盘活存量为主 对房地产供地尤为控制 诱导土地市场的发育和土地价值的实现 中心城市土地整理 旧城改造与城乡结合部整治 三、今后我国土地市场的走向 （一）土地政策层面上 3、依法用市场机制供地 按规划、计划供地 严格界定有偿与划拨范围 《禁止供地目录》与《限制供地目录》 规范协议出让 经营性用地：招标、拍卖、挂牌交易 国土资源部11号令 经济发达地区存量土地有偿使用达40% 三、今后我国土地市场的走向 （一）土地政策层面上 4、创造良好的土地市场环境 市场稳定 公开、安全运行 5、土地市场专项治理与惩治腐败 结论： 土地供应从紧 土地市场化程度提高 土地市场更加规范 三、今后我国土地市场的走向 （二）在土地市场运行层面上 土地产权愈加明晰 农村土地承包权的物权化 城镇国有土地关系：委托代理关系 产权明晰与利益再分配 城市经营与土地储备制度 从城市经营到土地经营（政府的最后一根稻草） 土地储备制度 土地价值增值 土地运作成本提高（南京河西，60亿积累）