长春写字楼市场调研报告.docVIP

恒兴国际城项目市场调研报告 PAGE PAGE 16 长春写字楼市场调研报告 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc265670327 一、长春写字楼市场概况 PAGEREF _Toc265670327 \h 1 HYPERLINK \l _Toc265670328 二、长春写字楼发展现状及趋势 PAGEREF _Toc265670328 \h 2 HYPERLINK \l _Toc265670329 1、写字间项目分布特点 PAGEREF _Toc265670329 \h 2 HYPERLINK \l _Toc265670330 2、长春市写字间市场现状 PAGEREF _Toc265670330 \h 3 HYPERLINK \l _Toc265670331 2.1、供应情况 PAGEREF _Toc265670331 \h 3 HYPERLINK \l _Toc265670332 2.2、需求情况 PAGEREF _Toc265670332 \h 9 HYPERLINK \l _Toc265670333 2.3、租售价格 PAGEREF _Toc265670333 \h 11 HYPERLINK \l _Toc265670334 2.4未来供应 PAGEREF _Toc265670334 \h 12 HYPERLINK \l _Toc265670335 2.5市场总结 PAGEREF _Toc265670335 \h 13 HYPERLINK \l _Toc265670336 三、重点项目分析 PAGEREF _Toc265670336 \h 13 HYPERLINK \l _Toc265670337 1、写字楼产品特征分析 PAGEREF _Toc265670337 \h 13 HYPERLINK \l _Toc265670338 2、总结 PAGEREF _Toc265670338 \h 15 一、长春写字楼市场概况 近几年，长春写字楼市场一直表现平平，延续平淡，其新增供应量和销售均价皆无明显变化，主要表现在写字楼产品投资不旺，新项目开工量不足，入市项目少，在价格上，写字楼与住宅楼盘形成倒挂的局面，写字楼售价低于高端住宅售价。 截止到09年底，长春市写字楼总供应面积为140万平方米，供应区域主要集中在市商务商业区，从供应产品的品质来看，主要以中低端产品为主，缺乏高品质项目。从写字楼的出租情况来看，品质相对较好的项目出租率保持在一个相对较高的水平，平均出租率达到90%左右，企业对高品质写字楼的需求旺盛。 长春写字楼开发大多属于短期行为，企业为了快速回笼资金，将所开发的写字楼产品进行出售，直接造成企业用户的良莠不齐，影响了项目的整体形象和品质，为将来的物业管理带来不便；在服务配套上面临配套不足，附属设施不完善的问题；在物业服务上，疏于物业管理，服务细节做得不够到位，整体服务水平有待提升；在车位配套上，呈现严重的供应不足情况，停车难成为影响写字楼租售的一大弊病。 二、长春写字楼发展现状及趋势 1、写字间项目分布特点 如上图所示,我市写字间主要集中于以上六个区域中,即西安大路CBD，解放大路商务带，红旗街商务区，桂林路商务区和环铁商务区。 西安大路位于重庆路商圈内，周边商业商务氛围浓厚，聚集了大量的金融机构和企业机构，香格里拉、金安大酒店等的集中也为该区域的商务发展提供了重要条件，随着各种资源的聚集和对外辐射能力的增强，西安大路渐渐成为长春的CBD。 我市早期的写字楼多集中于桂林路区域，区内的火炬大厦、通汇大厦等项目都是在1995年长春市写字楼的发展初期建成，现该区域内的商务发展远远落后于其它商圈。 红旗街商圈主要辐射长春市西南区域，随着工农大路IT数码一条街的打造，该区域的产业优势也渐趋明显，周边写字楼开发随之兴起，其中亿龙国际项目的开发，将引领该区域商务市场的新发展。 解放大路全长5公里，有长春“金街”之称，该区域内聚集了大量的金融结构，随着长春经济发展，政府招商引资力度的加大，长春渐渐成为外地金融机构投资新宠，而解放大路区域也必将成为其办公的首选之地。 除此上五个区域以外，长春高新技术开发区也形成了商务区的格局，随着长春经济的发，高科技产业日益增多，高新技术开发区内对写字间的需求量日益扩大。 2、长春市写字间市场现状 2.1、供应情况 2.1.1、 CBD（西安大路）区域（档次的评定主要以硬件与物业为参考标准） CBD（西安大路）区域集中了本市大多数的中高档写字间，截至2007年末，区域内在租（售）写字楼建筑面积达到3038