无锡五洲国际装饰城营销策划报告.doc

PAGE 五洲国际装饰城 营?销?执?行?报?告 深圳市安佳置业顾问有限公司 深圳市安佳置业顾问有限公司 安佳（中国）置业顾问有限公司 二零零五年十月二十日编制 谨呈：无锡五洲国际装饰城开发有限公司 承蒙信任与支持，为解决贵司开发的无锡[五洲国际装饰城]项目营销推广及销售事宜，我司与贵司确立合作关系，并成立工作小组，前往无锡进行全程操作。在贵司相关人员的通力协助与配合下，通过对区域典型项目采样分析、宏观统计数据的分类整理、意向客户随机调查等多种手段，对项目营销思路及销售策略做出了相应的分析判断，在此基础上进行深入论证，并形成了《营销执行报告》，请贵司审阅。 专此奉达，即颂商祺！ 目 录 无锡市地产环境述06 宏观环境06 微观环境08 项目现状分析11 地理位置11 工程状况11 周边环境11 交通状况11 项目SWOT分析13 优势13 劣势13 机会13 威胁13 项目定位13 我们需要面对的问题14 我们需要解决的问题14 项目总体定位14 项目四大功能定位14 目标客户群15 大投资客户15 中小投次者15 经营者15 项目推广用名15 营销思路16 营销目标16 执行要点17 营销推广阶段19 时机选择20 阶段划分20 推广渠道21 项目VI部分21 包装21 物料22 媒体投放22 活动组织22 异地推广22 卖场包装23 卖场气氛的营造23 工地围墙23 卖场人员包装24 卖场展示物24 销售物料24 十一、通路设计25 1、路气氛的营造25 2、通路人员的规范要求25 十二、公关活动25 1、新闻发布会25 2、政府平台26 3、明星炒作26 4、抽奖活动26 十三、推售方案26 1、认筹时间26 2、认筹方式26 3、认筹周期27 4、销售时间27 5、销售价格27 销售套餐27 十四、服务营销28 1、销售人员的服务细节28 2、物管人员的服务细节29 十五、各阶段时间分布29 1、第一次战役29 2、第二次战役29 3、第三次战役30 4、各阶段实施划分30 附件一：（效果图建议） 附件二：（返租模式） 附件三：（项目工作推进表） 锡市地产环境述 1、宏观环境 ■“太湖明珠”无锡，位于长江三角洲的江苏省南部，沪宁铁路和沪宁高速公路中段。东距上海128公里；西距南京183公里；南抱太湖，北依长江，占有太湖风光最美的一角，湖光山色美不胜收，是我国著名的十大旅游城市之一。 近年来，无锡市抓住每一个发展机遇，立足加快结构调整和深化改革，加快了商贸流通业规模化、市场化、现代化、多元化的发展步伐，特别是90年代以来，加快了外向型商贸流通业的建设，全市商贸流通业总体呈现出较快的、健康的增长态势。2002年，我市商贸系统广大干部职工齐心协力，共同努力，奋力拼搏，开创了商贸工作的又一新局面。商贸流通经济呈现出“三新三快”。 ■无锡市是我国15个经济中心城市之一，苏南地区重要的商品贸易中心，社会经济文化水平较为发达，下辖的江阴、锡山、宜兴等市在改革开放以来，一直稳居中国百强县前列。2000年，无锡市实现的国内生产总值为1,200亿元，位于全国大中城市的第11位，在江苏省仅列苏州之后，占全省的比重为14％；实现社会消费品零售总额351.51亿元，位于全国大中城市的第18位，占江苏省的比重为13.5％。2001年，无锡市实现国内生产总值1,360亿元，比上年增长11.5％，全市人均国内生产总值达31,267元，继续列江苏省第一位；实现社会消费品零售总额390.82亿元，比上年增长11.2％。根据《2001年无锡统计年鉴》有关数据计算，无锡市零售贸易业2000年的平均毛利率为14.81％，应该还是比较高的。 同时，作为中国优秀旅游城市，无锡以太湖景观闻名海内外，每年吸引众多国内外游客前来观光旅游。据无锡市统计局公布的《2001年无锡市国民经济和社会发展统计公报》统计，2001年无锡共接待境外游客39.54万人次，比上年增加20.7％；接待境内游客1,167万人次，比上年增长3.5％。流动人口的增多，为无锡商业企业增加了商机。正是如此，国内外众多商家早就看中了这一位商业宝地。自一九九六年以来，众多的国外知名商业企业相继进入这一市场。至2000年末，无锡地区市场除该公司以外，尚有无锡第一百货（集团）有限公司、宜兴市华地广场、麦德龙锡山超市、无锡八佰伴商贸中心有限公司、家乐福永乐店和天惠超市股份有限公司等年销售额超亿元的中外大型商业企业。 ■无锡历史上民族工业比较发达。明代起就已有陶瓷、缫丝、织布等近代工业，市场繁荣，商贾云集，是当时有名的“丝都”、“布码头”和“米市”。随着现代工业的兴起和发展，无锡已形成冶金、机械、化工、轻