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项目管理课程设计指导任务书 （房地产项目市场调研方向） 河海大学工程经济与工程管理系 2013年12月 房地产项目市场调研 一、调研阶段与对象 调研贯穿于房地产项目策划全过程，但策划阶段不同，其调查内容和侧重点就有所不同。如房地产机会研究阶段，市场调研主要侧重于投资环境和区域需求供给等问题，而在房地产市场定位阶段，市场调研主要侧重于竞争项目的基本信息和消费者生活模式、行为模式等问题。 本课程设计选取房地产市场定位阶段，以南京市新出让的××地块为例（具体地块由学生自主在南京市土地交易中心中选取），市场调研主要侧重于项目微观环境、竞争项目的基本信息和消费者需求、偏好等问题。 二、调研主要内容 （一）市场环境调研 1．宏观环境调研 （1）经济环境。主要包括国民经济发展状况、产业结构的变化、城市化进程、通胀、家庭收入和家庭支出的结构等。 （2）政策环境。主要包括与房地产市场有关的财政政策、货币政策、产业政策、土地政策等。 （3）人口环境。主要包括人口的总量、年龄结构、家庭结构、知识结构及人口迁移特征等。 另外，宏观环境还包括文化环境、行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等。 2．中观环境调研 主要调查房地产项目所在城市的城市建设与规划、城市房地产企业情况、城市房地产的供需状况（如供应量、需求量、销售价格水平、平均开发成本等） 3．微观环境调研 项目微观环境调研的目的是分析项目自身的开发条件及发展状况，对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析。包括： （1）对项目的用地现状及开发条件进行分析； （2）对项目所在地的周边环境进行分析。如水电气等市场配套，公园、学校、医院、邮局、银行、超市、体育场馆、集贸市场等生活配套情况，以及空气、卫生、景观等生态环境，还包括由人口数量和素质折射出来的人文环境等。 （3）对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析。 （二）消费者调研 1．消费者的购买力水平 消费者购买力水平的主要衡量指标是家庭年收入。 2．消费的购买倾向/偏好 消费者的购买倾向/偏好主要包括物业类别、品牌、户型、面积偏好、位置偏好、预期价格、物业管理、环境景观等。 3．消费者的共同特性 消费者的共同特性主要包括消费者的年龄、文化程度、家庭结构、职业、原居住地等。 （三）竞争楼盘调研 1．产品 主要包括： （1）区位：如地点位置（具体坐落方位、同本项目的相对距离等）、交通条件、区域特征（地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育状况等）、发展规划、周边环境等。 （2）产品特征：如建筑参数（总建筑面积、占地总面积以及容积率等）、面积户型（各种户型的使用面积、建筑面积、实用率以及面积配比、户型配比等）、装修标准 （含公用部位的装修、对户内居室、厅厨卫的处理等）、配套设施、绿化率等。 （3）交房时间 2．价格 主要包括：单价（起价、平均价、主力单价等）、总价、付款方式等。 3．广告 主要包括：售楼部、广告媒体、广告投入强度和诉求点（产品竞争优势的展示）。 4．销售情况 主要包括：销售率、销售顺序（不同房屋的成交先后顺序）、客户群分析等。 5．物业管理 主要包括：物业管理的内容、管理情况、管理费以及管理公司等。 三、调研报告大纲 第一章 南京市房地产市场发展的背景分析 (曦仔) 第二章 南京市××地块及其竞争楼盘分析 (千娇) 第三章 南京市××项目消费者需求调查问卷设计 (沈姑娘) 第四章 南京市××项目消费者需求与偏好分析 第五章 结论与体会 附录 南京市××项目消费者需求调查问卷 四、课程设计要求 按照分工与合作的方式，每5人为一小组（每小组调研的对象要求不同），共同完成本课程设计所要求的调研报告，报告字数要求不低于1万字，报告正文小四宋体、行距1.25倍。调查问卷的分析与处理要求用EXCEL绘制相关图表。 五、参考资料 1．南京市土地交易中心 2．南京市规划局（ HYPERLINK ） 3．南京市统计年鉴 4．房地产项目策划相关教材、期刊论文等