房地产行业分析指标梳理.pptxVIP

房地产行业指标分析 郭秀 建设管理与房地产学院 2010.5 主要内容 2 房地产开发投资额 房地产开发投资额增长率 房地产开发投资增长率与经济增长率比 房地产业增加值 资产负债率 资产保值增值率 房地产业从业人员数 从业人员平均产值 从业人员平均劳动报酬 房地产开发企业个数 企业平均人数 商品房销售额 商品房销售面积 商品房销售价格 住房痛苦指数 销售利润率 商品房空置面积 空置率 吸纳量 吸纳率 平均建设周期 吸纳周期 国房景气指数 1、房地产开发投资额 指报告期内完成的全部用于商品房项目开发、建设的投资额。 当房地产投资与GDP协调发展时，房地产投资通过直接、间接拉动作用于关联产业，带动相关产业发展和GDP增长， 据有关专家统计，房地产100块钱的投资，可以拉动十几个部门170块钱到220块钱的投资；房地产100块钱的消费，可以拉动130块钱到150块钱的消费。 3 4 09年完成房地产开发投资36232亿元，同比增长16.1%,为近十年最低水平。 按用途分房地产企业开发投资额 5 房地产投资额增长率 6 用统计年鉴提供的本年完成房地产投资额计算的同比增长率。 衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率/GDP增长率，一般不应该超过 ２倍（国外经济学家测算最合理值是1.4倍）。过高意味房地产泡沫产生。 7 8 1998-2007年，通过直接贡献、拉动关联产业间接贡献和引导消费贡献，房地产开发投资对GDP增长的总贡献率平均达到21.76%，即在09年8.7%的GDP增幅中，房地产开发投资贡献的百分点平均达到1.9%。 9 专家实证研究表明 房地产开发投资对GDP有很大推动作用，但不是决定性的； GDP的走势对于房地产业发展具有决定性影响； 根据GDP的波动性可以很好的预测房地产开发投资的走势； GDP的波动会引起房地产开发投资的剧烈的波动 ； 谁推动了谁？ 谁拉动了谁？ 2、房地产业增加值 10 定义：指房地产开发与经营业、房地产管理业和房地产经纪与代理业在生产过程所增加的价值。 用途：衡量房地产业发展规模和对经济增长带动作用的重要指标 。 国民经济中各部门的增加值都有统一的核算方法，因此，房地产业增加值可以直接为其他行业增加值进行比较，能够直观地了解和正确评价房地产业在整个国民经济中的地位与作用。 11 根据近几年的统计数据，我国房地产业增加值占GDP的比重达到 4% 以上。占第三产业的比重为10％－11%； 2004年美国房地产业增加值占GDP的比重是12.7%，日本是12.1%，我国是4.5%，法国2005年是8.3%，与发达国家有很大差距，应大力发展 3、资产负债率 12 定义：房地产开发企业统计期末负债总额与其资产总额之比。 用途：衡量房地产开发企业在清算时保护债权人利益的程度。 计算公式：负债率=负债总额／资产总额 13 平均资产负债率61% 多少算合适 4、资本保值增值率 14 定义：房地产开发企业期末所有者权益总额与期初所有者权益总额比率。 用途：用来衡量房地产开发企业资产增值与保值状态，分析房地产的投资功能。 资本保值增值率 =100%, 为 资本保值: 资本保值增值率100%, 为 资本增值。 计算公式为：资本保值增值率=（期末所有者权益总额／期初所有者权益总额）×100% 15 5、房地产业从业人员数 定义：指报告期受聘于房地产开发企业从事房地产开发业务的各类人员总和。其中包括:房地产开发企业的管理人员、技术人员、其他服务人员。 用途：反映该行业或产业部门人的要素投入状况及其对国民经济的影响。 从业人员人数的增减即能反映房地产业发展的规模和速度，也反映出国家或地区产业结构的调整变动趋势。 16 17 按不同类型所占比例划分 18 行业 就业弹性系数 交通运输、仓储及邮电通信业 0.177 批发和零售贸易、餐饮业 0.356 金融保险业 0.248 社会服务业 0.238 卫生体育和社会福利业 -0.56 教育、文化艺术和广播电视业 0.054 科学研究和综合技术服务业 -0.02 房地产业 0.505 经济涵义：经济每增长1%，行业就业能增长多少个百分点。 19 有调查显示, 目前房地产从业人员的平均离职周期是一年到一年半, 很多企业人才流动率超过了60%。而作为产业中流砥柱的高管人员更是表现出了强烈的离职意向, 27.3%的高管处于不稳定状态, 18.2%的高管表示将于近期跳槽。高度流动率和流动意向使房地产业的人才流动程度高居各行业之首。 20 21 房地产业从业人员平均产值 定义：是指统计年度期间房地产业增加值总额与所有从业人员数的比率。 如果房地产业就业人员人数的平均生产值远远高于其他行业或产业，则说明该行业或产业的劳动生产效率高:反之则反。 计算公式：从业人员平均产值=