2008奥运会对北京房地产市场的影响专题研究.ppt

2008奥运会对北京房地产市场的影响专题研究 研究背景 研究方法 本研究主要采用案例研究的方法进行研究。 分别对1984年以来的历届奥运会进行了经济、城市重建、基础设施建设等方面的研究，为研究29届奥运会对北京市房地产市场的影响提供背景资料。 研究思路 奥运会对城市经济影响的特征 ——具有明显的阶段性 奥运会对主办城市经济的全部影响将跨越很长的时间，可以划分为三个主要的阶段： 奥运会举办前 奥运会举办期 奥运会举办后 奥运会对城市经济影响的特征 ——对三次产业的影响呈现非均衡性 从历届奥运会举办的情况看，奥运会对第一产业的影响很小；对第二、三产业中的部分行业影响较大。 一个比较明显的例子是汉城奥运会为主办城市增加的就业岗位，就集中在第二产业的制造业、建筑业和第三产业的服务业上。 奥运会对城市经济影响的特征 ——对第三产业的拉动主要来自“引致投资” 奥运会对第三产业的影响，可以分为固定资产投资的直接投资和引致投资两部分。 从历届奥运会固定资产投资情况来看，固定资产投资对第三产业影响不大，一般不足全部奥运会固定资产投资的30%。以汉城为例，汉城奥运会后固定资产投资带来的第三产业只占全部增加值的23.21%。 引致投资主要集中在第三产业的旅游、交通运输、文化体育、房地产和信息服务等行业。 影响1：就业机会的增加 奥运会的召开一般会带来城市大规模的基础设施建设、比赛场馆的建设、奥运村的建设、酒店的建设以及相关服务行业的发展，相应的，城市的就业岗位就会大大增加。 据统计，1984年洛杉矶奥运会以来，几乎每届奥运会都会给主办城市带来10万个左右的就业机会。就业机会的增加有利于城市经济的发展。 汉城的就业机会增加的更多，该城市当时的人均GDP为3387美元（按当前汇率计算） 影响2：城市收入的增加——奥运会对主办城市经济的影响逐渐从恶性变为良性 影响2：城市收入的增加——直接收入 奥运会为城市带来的收入可分为直接和间接两种。 直接收入也可理解为短期收入，即由于奥运会赛事本身直接获得的收入，其构成一般为：电视转播费、广播转播费、比赛门票销售、纪念品销售、企业赞助、广告等。 影响2：城市收入的增加——间接收入 间接收入主要来源于由于奥运会带动的旅游、餐饮、交通、广告、娱乐、房产等行业 巴塞罗那为其所在的加泰罗尼亚增加了260.48亿美元的收益，其贡献是非常惊人的。 据韩国官方宣布，在筹备汉城奥运会的7年中，筹备工作共带来了相当于70亿美元的生产诱发效果和27亿美元的国民收入诱发效果。韩国就此发展经济，从而一举跃入亚洲四小龙的行列，创造了世界经济史上的奇迹。 影响1：城市重建 1988年汉城奥运会以来，每次奥运会几乎都带来了大规模的城市改造。 这几个城市无一例外的在原本经济落后、环境较差的地区进行开发改造，形成新的发展区域。 这类活动主要包括对城市危旧房的改造，对城市文物的保护修缮，对城市发展重新规划，将污染严重的工厂整体搬迁或重新改造等。 影响2：促进城市基础设施的改进 举办奥运会能够为城市的发展带来开发新的或者改造原有基础设施项目的机会，这使得奥运会结束后主办城市也能够从中受益。 基础设施中最显著增加的是大型的运动场和其他专门为奥运会建设的设施。这些设施在奥运会后依然可以承担其他重大赛事或者盛事，为城市带来经济收益，并对城市形象的提升有着很大作用。 影响3：促进主办城市环境的改善 环境因素已经成为选择奥运主办城市的一个重要方面。 影响1：奥运会带来激增的旅游人口，构成对旅游房地产及酒店业的巨大需求 由于举办奥运会期间，旅游观光的游客会有急剧的增加，因此奥运会对旅游房地产和酒店业在短期内的促进作用是不言而喻的。 1984年洛杉矶奥运会吸引了境外旅游者23万人；1988年汉城奥运会吸引境外旅游者22万人；1992年巴塞罗那吸引境外旅游者30万人，旅游收入达30亿美元。 影响2：奥运会促进了危旧房改造 城市基础设施、环境建设和奥运场馆建设的过程中，必然涉及大量住宅和生产、经营用房的拆迁重建，临街房屋的大量新建、改建，这些房屋中大部分是危旧房，因而奥运会的召开为危旧房的改造创造了机会，起了推动作用。 影响3：奥运会促进了城市人口的扩张，增加了对房地产的需求 奥运会创造了大量的就业机会，城市人口迅速扩张。人口的增长带来大量新的居住需求， 一般会引起房地产规模和价格的增长。 1992年的巴塞罗那奥运会对当地住宅市场的影响非常明显，1998年~1991年间，该市的住宅建筑增量增加了23%，住宅价格也一直攀升。 巴塞罗那CBD地区大约85万平米写字楼都是在1988年到1993年间开发的。早期项目的成功刺激并导致了开发过量，写字楼空置率有了很大幅度的上升。 2008年奥运会北京市预算投入2800