东懋地产 平果·粼江花园项目营销思路报告.pptVIP

项目位置交通便利，紧连二级公路与高速入口，项目前有正在规划建设的工业园区大道，工程进度约完成一半。 SWOT分析 SWOT分析 机会分析： (1)项目位于政府规划的工业区内，园区内目前引进约50家企业，安排就业人数约2万人。 (2)道路的修建加强了与县城的连接，会对本项目有正面的影响。成为吸引外来居住者的一个重要因素。 威胁分析： (1)客户认知度不高。 (2)县城竞争项目多 项目卖点提炼 万联行2009年作品 粼江花园 广告主题列举 首付3万多，立刻入住江边靓房 1388元/㎡起，平果惟一的纯水岸社区 广告主题列举 平果，终于等到江边靓房 1388元/㎡起，首付仅需三万多 特殊营销手段初探—乡镇 毫无疑问，一个优秀的销售团队，不可能在售楼部坐等。县城已是战国群雄，出路何在？乡镇是不可或缺的主要阵地。 ※彩色条幅：在主要的乡镇悬挂彩色条幅，吸引乡镇的目标客户群体； ※与文体活动互动：与乡镇经常性的文体活动互动，宣传扩大知名度； ※专项活动：专门举办针对乡镇目标客群的中小型活动，例如拖拉机大赛、猜马大赛、气排球比赛等。 特殊营销手段初探—团购 并非针对平果铝。而是针对周边高速发展的其他关联企业。 在其进驻之初，即积极跟进，讲目标锁定在企业的中层以上管理团队，为企业解除后顾之忧。 只要服务水平到位，一定可以获得企业的支持。 特殊营销手段初探—“无理由退房” 现今平果市场竞争惨烈。而本项目在地段上，难为一般人普遍接受。尤其对于县城少而又少的投资客而言，缺乏出手的勇气。 针对目前存货压力大的特点，可特别推出30－50套特别单位，强调：“保值-增值-无理由退房”等特点，只要自购房之日起，如果三年内该类房源市场的增值没有达到或没有超过成交价的10％，开发商按原价无条件原价回购。 特殊营销手段初探—“无理由退房” 优点 ※独一无二的噱头 ※抢尽眼球，轰动全城 ※增强购房者信心，尤其是可能由此带动一大批投资客 特殊营销手段初探—“无理由退房” 缺点 ※法律风险 ※操作复杂 ※能否持续进行？ 特殊营销手段初探—活动制胜 在县级单位进行地产营销，有效媒体极为有限，加之口碑传播迅速、有效，以有效的轰动的活动，聚集人气，作为主要的营销手段，事实证明，事半功倍。 ※人体模特儿大赛：充分利用楼盘临江的优势，举办人体摄影、舞台秀等方式，吸引市场眼球； ※平果之星海选：与地方媒体合作，举办“平果之星海选”活动，甚至可以配合“快女”之类的活动，实现借势、造势的目的； 特殊营销手段初探—活动制胜 ※“平果居住第三极”大型研讨活动：与政府相关部门合作，将打造铝城新区作为未来平果最适宜居住的板块，做全方位的炒作等。 ※积极参与各类大型活动：平果特殊的城市地位，经常会有一些特殊的活动，本项目应积极参与，争取政府、医院、学校、垄断企业等潜在客户群体。 ※购房抽轿车：以几万元的轿车为噱头，抢占营销制高点。 特殊营销手段初探—资源嫁接 充分利用开发商与平果铝良好的合作关系，能否实现与商品房销售良好的资源整合？ ※教育资源：可否实现小区业主子女就近就读平果铝的中学、小学、幼儿园等，并享受相应的优惠？如果可行，或将成为项目最大的卖点之一。 ※其他配套：例如医院，娱乐设施，运动场所等，是否也可以得到与平果铝职工同样的待遇？ 第五部分 平果商业市场调查 平果在售商铺调查 平果县城商业租金水平调查 平果在售商铺调查 租金60元/㎡ 25 40-65㎡ 售价11000-13000元/㎡ 教育路 新时代 25 50-70㎡ 售价15000元/㎡ 教育路 君临天下 租金180元/㎡ 30㎡ 售价17000-18000元/㎡ 城龙路 天益·第一城 租金60-70元/㎡ 100 40-60㎡ 售价9000-14000元/㎡ 新兴路 聚宝苑·尚都 租金200元/㎡ 12 120㎡ 售价40000元/㎡ 百货广场附近 蔚蓝国际 数量（间） 面积 价位 区域 调查目标（项目商铺） 平果县城商业租金水平调查 小型宾馆住宿，餐饮，小卖铺 （注：铺面多为居民自用房） 8-45元/㎡ 50-70㎡ 平果铝职工宿舍附近 服饰，烟酒，小卖铺 35-60元/㎡ 40-60㎡ 城龙路 服饰，鞋店，家具，银行 30-150元/㎡ 60-150㎡ 新兴路百货大楼北段 服饰，食品 40-60元/㎡ 30-5