重庆市房地产开发成本水平调研报告.docVIP

PAGE 重庆市房地产开发成本水平调研报告 2002年12月2日至12月6日，集团成本管理部赴重庆，对当地房地产开发成本水平进行了调研。鉴于集团当前及将来很长一段时间开发的物业基本上以民用住宅为主，我们这次调研的楼盘全部选择为住宅楼，而调研的重点则放在占开发成本最大比重的“建造成本”上。 在为期近一周的调研中，我们走访了七家地产开发商、一家施工单位、市建设工程造价管理站及重庆大学建设管理与房地产学院，从工程计价和工程招标方面的政策法律法规、工程造价及工料机的一般水平、地产项目开发政府相关规费、中高档楼盘设计特点、典型中高档楼盘的建造成本等方面对重庆市房地产开发的建造成本情况进行了了解，具体汇报如下： 一、工程招标和工程计价方面的法律法规及其对建造成本的影响： （一）工程招标方面 1、根据2000年10月16日开始实施的《重庆市建设工程施工招标投标实施细则（暂行）》，有以下几方面值得我司关注： 1）“国有、集体所有制单位控股的企业投资的建设工程”和“住宅工程”，“……，其施工必须进行招标”。 （见《细则》第三条，根据此条，金地公司如要到重庆开发项目，则施工必须进行招标） 2）“市人民政府建设行政主管部门……审批直接发包的建设项目；审批邀请招标的建设项目……” （见《细则》第四条，根据此条，招标方式中除公开招标外，还有邀请招标和议标，但需经特殊审批。金地公司应尽量争取。） 3）“公开招标的工程，招标人可以在经过资格预审的的潜在投标人中随机抽取不少于3个的投标人；也可以自行确定不超过投标人总数三分之一的投标人，其余的投标人随机抽取。” （见《细则》第十四条。公开招标时，招标人对投标单位具有一定的选择权） 4）“邀请招标的工程，由招标人直接向投标人发出邀请，邀请的投标人不少于3个。” （见《细则》第十四条。邀请招标时，招标人对投标单位具有完全的选择权。） 5）“招标工程设有标底的，……标底必须报经招标投标监督管理机构组织审定。……无标底的建设工程施工招标，可采用‘合理低标价法’、‘条件招标法’、‘无标底招标、有标底评标法’等方式进行”。 （见《细则》第十八至第二十条。根据此条，标底并非必须设置，设与不设需经过审批。） 6）“评标组织……人数为不少于5人的奇数。招标人评委数量不超过评委总数的三分之一，其余为专家评委。专家评委……随机抽取产生。” （见《细则》第二十三条。） 7）“根据工程情况，招标人可自行选用‘百分制计分法’、‘合理低标价法’、‘条件招标法’、‘无标底招标、有标底评标法’等评标定标办法。须在招标文件中明确，且经审核批准。” （见《细则》第二十五条。我司可以争取对自己有利的评标办法。） 2、尽管《重庆市建设工程施工招标投标实施细则（暂行）》中对招标行为作出了很多规定，但我们在调研中了解到，实际上很多开发商都在想办法规避（尤其是外资或民营企业），如能争取议标或邀请招标的则尽量争取、招标由自己组织而尽量不委托招标代理机构、自己内部先招标确定单位后再由中标单位找几家陪标单位去交易中心“走过场”……等等情况是普遍存在的。 3、在调研中，我们了解到重庆市主体工程招标一般能取得在政府规定取费类别基础上再下浮8-10%的结果，并且发展商自己供应主要材料设备的情况也普遍存在，对于某些专业性较强的工程（如窗、栏杆、精装修、消防等）一般也是由甲方直接分包或指定分包单位进行施工。 （二）工程计价方面 1、重庆市目前工程计价采用的是1999年《全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表》和2000年《重庆市安装工程单位基价表》，其计价程式及取费与深圳比较如下（以土建工程为例）： 重庆与深圳工程计价程式与取费比较表（以土建工程为例） 表一 名 称 重庆市 深圳市 一类 二类 三类 四类 一类 二类 三类 四类 直接费 人工费 *以现行定额为基价，定期公布人工费调整系数，按系数进行调整；另外也可由双方协商确定价格后调差（但实际很少单位使用）； *以土建人工为例：定额基价为18元，目前人工调整系数为1.2，即调整后人工基价为21.6元。 *以现行综合价中人工单价为计算依据； *以土建人工为例：人工基价为40元。 材料费 *以现行定额中的材料价为基价，以每月信息中心公布的材料价格为参考由双方协商确定实际价格，实际价格与基价的差通过材料价差来调整（仅计取税金）。 *以每月信息中心公布的材料价格为参考由双方协商确定实际价格，并直接替换定额基价中的材料单价。 机械费 *按现行定额标准，其中机上人工可以按人工费调整系数进行调整 *按现行综合价标准 费用 管理费 （综合费） *以直接费为基数（%） *以人工费为基价（%） 20.21 18.42 15.73 12.61 50 45 25 20 其他费用 （保险.保修.排污