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徐州市城市房地产抵押办法 　　第一章　总则 　　第一条　为加强房地产抵押管理，保障当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《江苏省土地管理条例》、《徐州市城市房地产交易管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。 　　第二条　在本市城市规划区内以建设在国有土地之上的房地产设定抵押的，适用本办法。 　　第三条。　本市实行房地产抵押登记制度。依法设定的房地产抵押权受法律保护。 　　第二章　抵押的设定 　　第四条　下列房地产可以设定抵押： 　　(一)依法取得所有权的房屋及其占用的土地使用权; 　　(二)依法取得但尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权; 　　(三)依法取得的房屋期权; 　　(四)其他可以依法抵押的房地产。 　　以尚未建有房屋及其他地上定着物的划拨土地使用权抵押的，按照法律、法规的有关规定执行。 　　第五条　下列房地产不得设定抵押： 　　(一)权属不明或者有争议的房地产; 　　(二)未依法登记领取权属证书的房地产; 　　(三)被确定作为文物保护的建筑物; 　　(四)依法公告列入城市房屋拆迁范围的房地产; 　　(五)被依法查封、扣押、监管或者依法以其他形式限制转移的房地产; 　　(六)政府代管的房地产; 　　(七)已出租的公有居住房屋; 　　(八)县级以上人民政府依法决定收回土地使用权的国有土地使用权; 　　(九)依法不得抵押的其他房地产。 　　第六条　设定抵押权的房地产价值可以由抵押权人和抵押人协商确定，也可以由共同委托的依法设立的具有房地产评估资质的房地产评估机构评估确定。法律、法规另有规定的除外。 　　第七条　抵押物所担保的债权不得超出该房地产的价值。同一房地产的同一价值部分不得重复抵押。 　　以划拨方式取得土地使用权的房地产抵押时，其所担保的债权不得超出该房地产的评估现值减去依法核定的土地使用权出让金数额后的数额。 　　设定抵押权后，该房地产价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押。 　　第八条　房屋及其占用范围内的土地使用权应当同时抵押。以部分房屋抵押的，该部分房屋所占相应比例的土地使用权应当同时抵押。 　　第九条　同一房地产设定两次或者两次以上抵押权的，抵押人应当将已设定的抵押情况书面告知抵押权人。 　　第十条　以两宗以上的房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产，但抵押当事人另有约定的除外。 　　第十一条　以已出租的房屋设定抵押权的，抵押人应当书面告知承租人。 　　第十二条　以共同共有的房地产抵押的，抵押人为全体共有人。 　　以按份共有的房地产抵押的，抵押房地产以抵押人享有的份额为限。 　　第十三条　房地产开发企业不得以已经预售的商品房设定抵押权。 　　第十四条　买受人以预购商品房期权设定抵押，所担保的债权仅限于购买商品房的贷款，同时商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预(销)售许可证、商品房产权证明。 　　第十五条　以建筑工程期权设定抵押的，必须符合国家有关建筑承包的规定，且已完成部分的建筑工程尚未预售。 　　第十六条　以国有房地产设定抵押的，必须符合国有资产管理规定。 　　以集体所有的房地产设定抵押的，须经职工代表大会讨论通过。 　　以三资企业、股份制企业的房地产设定抵押的，须经董事会或股东大会讨论通过，但企业章程另有规定的除外。 　　第三章　抵押合同 　　第十七条　房地产抵押的当事人应当签订书面抵押合同。 　　第十八条　抵押合同包括以下内容： 　　(一)抵押人和抵押权人的姓名(名称)和住所; 　　(二)被担保的主债权种类、数额; 　　(三)债务人履行债务的期限; 　　(四)抵押房地产的座落、用途、结构、建筑面积、用地面积、四至范围; 　　(五)抵押土地使用权的性质、用途、面积; 　　(六)抵押房地产约定、评估价值; 　　(七)抵押房地产的占管人、占管方式和责任，意外毁损、灭失的风险责任; 　　(八)抵押房地产的权属证书的编号及保管; 　　(九)抵押权人处分抵押房地产的方式; 　　(十)违约责任; 　　(十一)争议解决方式; 　　(十二)合同签订的时间、地点; 　　(十三)双方约定的其他事项。 　　抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。 　　第十九条　以预购商品房期权抵押的，须在抵押合同上注明生效的预购商品房合同编号。 　　第二十条　以建筑工程期权抵押的，抵押合同除包括本办法第十八条规定的内容外，还应当包括： 　　(一)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》编号; 　　(二)工程总承包合同、工程总造价; 　　(三)已完成的工作量和工程量; 　　(四)已投入在建工程的款项、数额; 　　(五)施工进度及工程竣工日期。 　　第二十一条　抵押人和抵押权人