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我国房价持续上涨的原因及其对策 摘要：近年来，我国房价持续不断地上涨，究其原因， 既有经济方面的，也有心理预期和消费文化等非经济方面 的。因此，为了应对这一问题，必须具体问题具体分析， 采取有针对性的措施。 关键词：房价；上涨；原因；对策 1998年住房制度改革以来，住房旺盛的需求持续地迸 发出来。近年来，我国商品住宅价格普遍上涨较快，某些 城市的房价甚至出现“飞涨”。各界人士纷纷对我国房地产 是否已出现泡沫展开讨论，并对目前房地产过热提出各种 质疑，这些均已引起中央的高度重视。国务院已出台多种 措施来抑制房地产价格飞涨，甚至作为政治任务下达地方 政府。即便如此，调控的效果仍不显著，有些城市房价反 而涨得更快，其原因应该说是多方面的，本文就该问题展 开研究和分析，并针对存在的问题提出相应的对策。 一、房价持续上涨的原因 （一）经济原因 首先，当前房价上涨与地价上涨密切相关。随着国民 经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化 的影响，造成土地出让价格的上涨，这是完全正常的。需 要密切关注的是地价的不正常上涨。土地储备和“招拍挂” 制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥 了重要作用。但不可回避的是，“招拍挂”制度也存在明显 的缺陷，即容易过高地抬高地价。这就提出了一个在拍卖 时如何控制出让价的高限问题。 其次，新建住宅建造成本增加。这里所说的成本上升， 既包括建材等上游产品价格上涨带来的成本增加、拆迁成 本提高及精装修商品房的增加，还包括新建住宅品质提升 所带来的成本增加。可以直接感受到的是，2000年以来建 成的住宅与上世纪80年代、90年代相比，无论是房屋的户 型，还是小区配套及环境的营造，都有巨大的改变与提升。 如果说以前的住宅是低水平的“温饱型”的住宅，现在的 商品住宅则是“小康型”住宅。 第三，房地产供给结构不合理。目前，在我国大部分 地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，中低价位普通商 品房、经济适用房的开发量不足。一些大中城市在房地产 开发中忽视了供需关系状况，造成了价格虚高的高档商品 房供过于求；同时，中低价位普通商品房、经济适用房供 不应求，导致了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。 从市场的发展看，供给结构严重地违背需求结构，在一些 档次住房供应量不足的情况下，就会产生结构性泡沬现象 第四，多种住房需求旺盛。一方面，房地产市场存在 巨大的真实住房需求，其依据是：到2020年，我国城市化 水平将达到55°% —60°%，在此期间将有亿一亿人从农村转 移到城市，这些人需要解决居住问题；目前我国城镇人均 住房面积为平方米，据预测到2020年实现全面小康时，人 均住房面积将达到35平方米；我国城市房屋拆迁建新的过 程中存在大量刚性的被动需求，今后一段时间内，拆迁量 将有所收缩，但仍将保持较大规模；我国每年新婚家庭在 6⑻一900万左右，其中相当一部分有购房需求；普通高校 毕业生人数逐年增加，这些人中相当一部分在未来3 — 4年 内都将产生购房需求。 另一方面，当前房地产市场中还存在大量投资需求。 一般来说，过热增长的行业是由高需求和高价格所推动的 高价格就带来这些行业巨额的高利润，巨额高利润就刺激 了投资需求，投资需求进一步抬高价格。随着我国经济的 发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需 要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道目前还不完善， 这也是房地产投资需求不断扩大的经济背景。 在一定的条件下，特别是在局部地区，这种投资有可 能转化为投机。目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机 性炒作密切相关。部分开发企业利用政策和市场信息的不 对称，恶意炒作，加上个别媒体不加甄选，大加渲染，使 部分消费者盲目跟风，造成局部地区、个别房地产项目价 格短期内出现非正常上涨。 （二）心理预期 以上主要是从成本和供给关系两个方面来分析房价。 但实际上，房价有区别于一般商品价格的形成特点。简单 按照成本或供求关系来认识房价并不能收到预期的效果。 事实上，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地 脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正 决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费 需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。以香港房 地产价格为例，亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌 去了 65%。在这个过程中，无论是房子、人口，还是社会 收入水平的变化都不大，仅仅是人们的社会预期、经济预 期发生改变，房价就发生剧烈变化。也就是说，社会经济 预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。 更重要的是，国家对房地产业采取的宏观调控政策也 印证了人们的预期。当前采取的调控措施主要有：一是通 过银行收紧房地产开发项目的贷款供应；二是暂停农用地 转非农用建设用地审批，严格控制农用地转为建设用地的 规模，