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我国住房保障体系的现状及发展方向 【摘要】面对房地产价格持续上涨，我国一部分弱势 群体的住房需求难以通过一般的房地产供求市场得以实现。 本文将从这一现象出发，对我国的现行住房保障体系进行 分析，并对我国住房保障体系的发展方向提出一点看法。 【关键词】住房保障体系保障制度 一、住房保障体系的涵盖对象及住房消费能力评估 1、 廉租房保障对象 建设部住宅与房地产业司有关负责人指出，廉租住房 制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助， 廉租住房保障的对象，必须是城镇最低收入家庭，并且住 房困难，另外，申请家庭成员中至少有1人为当地非农业 常住户口。更具体的标准要由各地根据当地的整体经济情 况、住房情况制定。国家的廉租房政策对住房条件有严格 控制，受保障家庭的人均廉租住房面积“原则上不超过当 地人均住房面积的60%”。 2、 经济适用房的受益人群 政策目标所确定的经济适用房受益人群是中、低收入 家庭，首次买房。北京规定为家庭年收入不超过6万元。 而中等收入的双职工家庭，其年工资约为3万元，也就是 说，经济适用房的收入人群，最高可达中等收入家庭的2倍。 经济适用房的对象虽然也包含了低收入群体，但还不是针 对低收入群体的政策。它主要适用于中等收入以上人群， 因为他们的购房支付能力较强。 3、住房公积金的涵盖对象 住房公积金只涉及部分居民，而且主要是收入水平较 高的居民。住房公积金主要在全民所有制实行，涉及到的 职工只占城镇从业从员的小部分。全国城镇从业人员约2 亿，其中国家机关和事业单位300 0多万，国有企业40 00 多万，其中许多国有企业还因效益不好，未能实行和健全 这项制度。从收入水平看，全民所有制单位特别是国家机 关、事业单位职工的工资收入，往往高于社会平均工资。 这种情况说明，住房公积金难以用来解决低收入人群住房 基本需要。 二、健全现有住房保障体系 1、完善政府廉租房与租房补贴政策 要多渠道筹措资金。当前影响廉租住房推进的最 主要障碍就是资金瓶颈。解决资金来源依然要靠“以财政 为主，多渠道筹集资金”的方式。其中可包括，以财政投 入为基础建立住房保障专项基金，从住房公积金增值收益 中提取，归集直管公房出售的部分资金，从社会福利彩票 筹集款中提取，接受社会捐赠等。 (2 )要明晰廉租住房标准。当前，各地廉租住房面积 标准差异较大，确定保障面积标准时，应着重参考以下几 个方面：一是购建房的保障标准：按照廉租住房为城镇平 均住房水平60%的标准进行测算，结合地方实际情况，制定 本地的保障住房建设标准。一般城市确定为40 -60平方米 的基本保障标准。二是租金补贴标准：由于各地保障能力、 职工收入水平和市场房屋租赁价格水平差异较大，确定的 补贴标准也不应相同。合理的标准尺度应该是补贴的金额 能租赁到基本满足需要的住房。另外，由于市场租金水平 是不断变化的，各地应根据保障能力的提高和市场租金水 平的变化每年进行一次核定，对补贴标准进行适当的调整。 三是租金核减标准：凡属于住房保障对象的家庭租住直管 公房或单位产权房的，可享受租金核减政策。租金减免部 分应由政府负担，从专项资金中直接补贴给房管局(所)或 有关产权单位。 (3)要完善进入和退出机制。在廉租住房工作中，最 大的难点就是资金筹措和廉租户的准入和退出机制。各地 廉租住房工作，经过不断的探索和实践，总结了很多很好 的经验，包括：加快建立低收入家庭信息系统，通过实行 申请、核查、公告、登记等制度措施，确保住房保障工作 的公开、公正、公平。 在我国，由于社会信用体系尚未建立，个人收入很不 透明，因此直接货币补贴可能不一定能落实到真正的低收 入人群手中，因此我国对“明补”控制很紧，范围极小， 使有些低收入家庭无法享受应得的保障措施。尽管补贴货 币化应是今后住房保障的努力方向，但这一思路要真正转 化为可以操作的制度安排，还需要一个不断探索的过程。 2、完善与调整经济适用房政策 进一步完善经济适用房的功能。首先，要增强经 济适用住房的住房保障功能。住房保障是经济适用住房的 重要功能，其着眼点是解决中低收入居民家庭的住房问题。 其次，要充分发挥经济适用住房的市场调控功能。经济适 用住房的建设要以市场需求为杠杆，通过供应量的增减达 到调整供求关系，引导和平抑房价的作用。 保持经济适用住房的适度发展规模。一些城市由 于新建商品住宅和存量住房价格偏高，购买经济适用住房 成为中低收入家庭解决住房困难的有效途径。根据北京市 “十一五”计划的需求预测，每年经济适用住房的建设规 模应维持在新开工面积30 0万平方米左右的水平。 进一步完善经济适用住房配套措施。除执行并完 善收入及住房双控标准外，还应配合纳税证明等核查手段， 形成更为严格的购买资格审批公示制度；加强社会监督， 严厉查处虚假申报；规范经