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我国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析 摘要：灵活高效的组织模式与运行机制是住房反向抵 押贷款得以成功的关键。在对国外住房反向抵押贷款的运 作方式进行全面考察和深入分析的基础上，结合我国的国 情，探讨了我国发展住房反向抵押贷款应采取的组织模式 与运行机制，包括贷款机构的选择、经营方式的确立、贷 款运作的程序及各相关机构的作用，以期对我国有关部门 的决策有所裨益。 关键词：住房反向抵押贷款组织模式运行机制 住房反向抵押贷款在美国、加拿大等国家是一个成熟 的住房金融产品，也是实现以房养老的金融工具。它是指 老年人以拥有产权的住房做抵押，向银行或其他金融机构 借款消费，同时老人仍然保留房屋居住权，在去世后由金 融机构将住房收回还贷。由于其现金流流向与传统的住房 抵押贷款相反，所以在美国被最先称为“住房反向抵押贷 款”。为应对我国老龄化的挑战，缓解国家社会保障的压力, 我国应引入并推出住房反向抵押贷款，实现以房养老。但 在正式推出这种金融工具之前，必须研究确立适合我国国 情的住房反向抵押贷款组织模式与运行机制。 一、发展住房反向抵押贷款，实现以房养老 国外的住房反向抵押贷款己有较长的历史，为我国开 展以房养老提供了成熟的经验。据报导，第一笔住房反向 抵押贷款出现于19 61年，是由美国波特兰城的NelsonH aynesSavin gsLoans公司向一名中学足球教练的遗婦 NellieYou ng发放的。当时还仅是当作个案处理，主要出 发点是解决Nell ieYoung的生活困难问题。20世纪7 0年 代以后，随着美国进入老龄化社会和住房自有化率的提高， 有相当多的老年人成了 “房子富翁、现金穷人”( HouseRichb utlncomePo or)。他们辛苦了大半生，到退休 时虽己通过分期付款的方式买下了住房，但高昂的生活与 医疗费用使他们有限的收入入不敷出，生活得很清苦。在 这种背景下，通过美国政府、国会的介入和国家政策的支 持，住房反向抵押贷款逐步发展起来，并成为一种规范的 住房金融产品。20世纪90年代以后，住房反向抵押贷款呈 加速发展之势。目前，美国有125家金融机构提供住房反 向抵押贷款，每年签订贷款合约13, 000-18, 000笔。几乎 同时，英国的住房反向抵押贷款也发展了起来。随着世界 老龄化问题的普遍加剧，其它国家纷纷以美国、英国的住 房反向抵押贷款为蓝本，结合本国实际相继推出了住房反 向抵押贷款业务，如加拿大的住房收入计划(CHIP)、澳大 利亚的逆向年金抵押贷款(RAM)、新加坡NYUCINC OME保险 公司推出的反向抵押贷款(RMs )等。这些住房反向抵押贷款 产品，对于实现以房养老、提高老年人的生活质量、降低 贫困率、促进社会稳定等均起到了较好的作用。 我国人口老龄化日趋严重，亟需进行养老方式创新。 随着我国计划生育政策的实施、人口出生率的下降和平均 寿命的延长，人口老龄化呈加速之势。按照国际通行的 “60岁以上老年人占总人口的比例达到10%,或65岁以 上老年人占7%,即开始进入老龄时代”的标准，我国从 2000年开始进入老龄化社会。但是，由于我国经济不发达、 人口基数大、老化速度快、未富先老，与国外发达国家相 比，我国的养老负担更重，解决起来更为困难。从家庭养 老来说，由于“四二一”(家庭三代成员比例)结构家庭和 空巢家庭大量涌现，使得依靠子女养老越来越不现实。从 社会养老来说，尽管我国政府采取了多种措施，但囿于我 国的经济条件，目前仍存在着覆盖面小、保障水平低、养 老金缺口大等问题，还难以满足老年人的实际需要。如何 让老人们安享晚年，促进和谐社会的构建，是摆在全社会 面前一个亟待解决的问题。 房改提高了住房的自有化率，为我国发展住房反向抵 押贷款创造了有利条件。通过住房制度改革及其他配套措 施，城市里80°%以上的老年人拥有了自己的住房，这个比 例甚至超过一些西方发达国家。与年轻人相比，老人的人 均住房面积还要大一些。据北京大学老年学研宄所对北京 的典型调查，老人的人均居住面积要高于全市平均值％。 不过，多数老人只有一套房子，这些房子虽然区位条件好， 价值较高，但由于要居住，也就无法通过出租或出售变现。 如何通过金融创新，使老人们在不移居他处的前提下，通 过盘活住房资产获得稳定的收入以贴补生活，作为社会养 老的补充？出路就是发展住房反向抵押贷款，实现以房养老。 、我国发展住房反向抵押贷款的组织模式 组织模式的确定和贷款机构的选择是住房反向抵押贷 款能否取得成功的关键环节。在我国，发展住房反向抵押 贷款，既要借鉴国外成熟的经验，又要结合我国的国情、 金融机构状况和居民的消费习惯，统筹考虑，选择高效合 理的组织模式，以减少运营成本，提高综合效率。 （一）组织模式的定位 概括起来，目前国外