我国住宅类房地产价格持续上涨的原因分析.docVIP

我国住宅类房地产价格持续上涨的原因分析 【摘要】本文从房地产价格影响因素角度分析了城市 化进程、居民收入、人口结构、房地产投机、开发成本等 各因素，通过收集国内外房地产市场的相关资料，并列举大 量数据进行论证分析，指出导致目前房地产价格持续上涨的 关键因素是开发成本因素，并且得出房地产开发成本中的土 地成本上涨是直接导致房地产价格上涨的核心因素这一结 论。 【关键词】房地产价格土地价格人口结构收入水平总 需求 近几年房地产价格持续上涨，让一些普通百姓明显感觉 商品房价格己越来越难以接受。房价收入比是综合衡量房 地产价格水平的一项重要指标。从消费者购买能力和房地 产市场价格水平两方面说明房地产价格的合理性，通常认为 房价收入比在4-6之间是合理的。由于房地产销售价格统 计口径不同，我们得到的房价收入比与发达国家相比相对偏 小。而在我国，这一数字则大大超标，很多地区购买一套80 平米的住宅，房价收入比高达13。可以说房地产商开发的商 品房主要是面向城市有中等偏上收入的家庭。 一、社会总需求增加导致房价上涨 1、城镇化速度加快导致总需求增加 对中国来说，无论是解决农村问题，还是加快区域发 步伐，城市化似乎都已是必走的道路。研究表明，城市人口 增长对房地产市场的推动作用远大于居民收入增长。城市 化本质上是一种包括人口结构、产业结构和需求结构在内 的整个社会经济结构的变化过程。在这一过程中，农业人口 比重逐渐下降，工业和服务业人口比重逐渐上升，人口和产 业向城镇集聚，生产方式、交换方式和生活方式向规模化、 集约化、市场化和社会化方向转换，从而会对房地产业带来 不可估量的影响（见表1）。 城市化的进程改变的是人口结构。城市化水平表明的 就是城市非农业人口与总人口之比。城市经济发展与就业 机会的增加，吸引着大批农村人口涌向城市，城市人口比重 的扩大是经济全球化的一种趋势。如今每年都会有500万 左右的农村青少年通过上大学等方式进入城市，这些人在几 年后走上工作岗位，自然就成为城市人口。除此之外，不少 城市为了本地的经济、城市建设，都在以给予落户等优惠措 施吸引本地农村富裕人口向城区转移。中国城市化水平由 1 975年的%上升到X X年的％。 2、居民收入水平大幅度提高导致总需求增加 近年来，我国城镇居民快速增收，XX年可支配收入达 11759元（见表2）。 首先，收入提高增强了居民购买的能力，广大居民改善 居住条件的愿望加强；其次，绿色住宅、健康住宅、生态住 宅、可持续住宅等正在兴起，商品房档次明显提高，有效需 求很旺盛;再次,拆迁安置增加了房地产市场的整体需求，且 这部分需求将持稳定的增长;最后，1998年以来政府为刺激 经济增长，选择房地产消费作为切入点的“政策惯性”作用 以及受“入世”、“申奥”和“申博”等利好消息影响所形 成的房价必然上扬的“预期”，刺激了房地产消费需求和投 资需求。此外，受人民币升值预期的影响，大量的国际热钱 和游资涌入国内，进入高档房地产领域，加大了市场投机需 求成分。 3、人口结构变化促使总需求增加 由于20多年前开始的严厉国策，对房子需求最强烈的那 部分人口结构，正在发生着变化。有数据显示，因计划生育 政策的实施，到XX年左右，中国25—34年龄段人口的数量 会骤降到30%左右。但与上世纪80年代较低的人口出生率 对应的是，在上世纪70年代，中国的人口却处于快速增长期。 到了上世纪90年代末，这些快速增长期内出生的人们，基本 上都到了购房置业的年龄。正是在这个时候，中国开始正式 启动了房地产市场的建设，在某种程度上，中国房地产市场 启动至今的蓬勃发展，与这个年龄段的购买消费有着密切的 关系。 、开发成本导致房价上涨 1、土地价格的持续上涨 很多人都知道房价目前很高，价格涨幅也很大，却不知 地价涨速比房价快近一倍，如国家统计局数据表明，XX年的 一至三季度，全国70个大中城市土地交易价格上涨较快，累 计平均上涨％。2000—XX年土地价格交易指数（见表3 ）。 那么是什么原因导致地价上涨的呢？首先，近几年全国 土地供应量相对减少。XX —XX年期间，全国土地供应呈现 快速增长趋势，但增幅逐渐减小；自XX年起，全国土地出让 面积呈下降态势，XX年同比减少％。导致土地供应面积下滑 的主要原因是从XX年开始的紧缩“地根”的调控政策。在 土地供应减少的同时，全国房地产需求却在持续增长，开发 商纷纷高价竞地。 其次，囤地现象突出，致使存量土地不能及时转化为房 产供应。X X年全国房地产开发面积占购置面积比重为6 7%, XX年为56%: XX年为54%，这一比重呈逐年下降趋势，由 此证明房地产项目开发周期总体在拉长，很多开发企业土地 储备增加，其中有 升地行为者绝不在少%|z/。 储备增加，其中有 升 地行为者绝不