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杭州写字楼市场报告 　　杭州写字楼市场调研报告　　XX-8-18　　一、XX年杭州房地产市场政策背景　　1.杭州房地产市场背景　　自XX年4月14日起，国务院相继出台“国四条”，“国十条”等宏观调控政策，政策作用已经显现，杭州住宅市场商品房成交量开始下跌，观望情绪浓郁，商业地产也受到波及，但所受影响程度相应较小。　　2.杭州商业地产机遇　　危中有机，此番政策调控，主要针对住宅市场，而对于商业地产并无严厉性政策；此消彼涨，反倒让商业地产倍受消费者青睐。　　二、杭州写字楼市场整体概述　　1.杭州写字楼市场发展历程　　2.杭州写字楼土地出让分析　　表1：XX-XX写字楼地块出让列表　　3.整体存量分析　　根据杭州透明售房网显示，截止XX-8-18日，杭州市在售的写字楼总面积为70万方，总套数为6357套。　　4.客户群分析　　杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。　　小结：　　?杭州写字楼市场经过十多年的发展，经历了低迷、旺销等阶段，现阶段写字楼市场受新政影响，倍受消费者青睐，销售表现不俗。　　?杭州写字楼市场未来供应量增大，明显供大于求，未来写字楼市场竞争激烈。　　三、写字楼板块分析　　1.板块综述　　目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：黄龙板块、武林板块、庆春/凤起板块、城站板块、文教板块等。　　随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：钱江新城板块、滨江板块、萧山行政板块、滨江总部基地板块。　　2.各板块初步分析　　从板块成熟度、租金售价价格分析，杭州写字楼板块可分为四个层级：　　?第一层级：黄龙板块属杭州第一层级，CBD商务区已逐渐成熟，综合品质较高。同时钱江新城板块从政府定位、当前销售情况及未来发展情况来看，亦隶属于第一层级。　　?第二层级：武林板块、庆春板块、湖滨板块整体办公楼品质与市　　中心地块价值有差距，综合品质仍有待提高；目前上述板块，写字楼供应量稀少，知名中大型企业已逐渐向更高端的核心办公区转移，如黄龙CBD商务区等。　　?第三层级：文教板块和城站板块综合品质较低、以满足基本商务需求为主，外溢需求显著。　　?第四层级：随着滨江区承接主城区功能的体现，区域办公价值将　　会逐步体现；滨江区总部基地板块由于受政府政策的扶持和整体办公档次的提升，将会向更高级转化；滨江总部基地板块在未来有一定的潜在供应量，将会与钱江新城形成长期竞争。3.主流板块分析黄龙商圈?核心驱动力　　?行政导向，商业、交通配套成熟　　?教育、文化氛围聚集高素质人才，省、市级的公建配套?租金/售价　　?租金：集中元/㎡/天；售价：万元/㎡?物业管理费：8-18元/㎡/月?租售状况　　?受产权影响，大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在85%以上；　　?投资客较活跃，以机构投资者居多；?区域现状　　?黄龙商圈是目前杭州顶级写字楼最集中的区域，许多跨国　　公司和机构、国内精英企业在此设臵分公司、办事处，甚至总部；　　?短时期内没有取代其顶级商务区地位的板块出现；?写字楼整体出租比例较高；　　?政府部门集中，吸引有国资背景的企业入住周边写字楼；?黄龙商圈目前已有大型专业餐饮20余家，三星级以上饭店10余家，开始形成娱乐休闲中心；配套较为成熟。?未来发展趋势　　?高档写字楼陆续投入使用，将吸引杭州其他成熟区域有实力的公司入住；　　?高涨的运营成本导致部分中小企业外迁或仅保留窗口部门；　　?成为企业对外昭示实力的窗口；　　?随着杭州市经济的快速增长，外来投资将会加大，而黄龙写字楼供应量的将会越来越稀少，交通的拥堵，部分需求无法得到满足，将会向同级别或更高级别的商务区外溢。?客户特征　　?行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、保险、文化传播等；　　?客户：国际国内知名企业驻杭机构、浙江省及杭州市著名企业以行业内的大中企业为主；　　?选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度。　　1　　XX　　本报告调研数据截至XX年5月16日　　年杭州写字楼市场专项市调　　目录　　一、杭州写字楼市场供应量分析........................................................................................................................................................