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项目:湖滨国际
内容:项目简报
PAGE
第 PAGE 8 页 共 NUMPAGES 9 页
张家港新城置业项目简报
内容提要
壹、价格拟订(初步)……………………………………………………………………………Page2
贰、推盘计划(初步)……………………………………………………………………………Page6
叁、人员组织………………………………………………………………………………………Page8
壹、价格拟订(初步)
(平面配置图)
面积段(标准层):140-160M2面积段(标准层):140-160M2面积段(标准层):140-160M2面积段(标准层):140-160M2
面积段(标准层):
140-160M
面积段(标准层):
140-160M
面积段(标准层):
140-160M
面积段(标准层):
140-160M
面积段(标准层):
130-150M
面积段(标准层):
50--100M
面积段(标准层):
160-19
8#
10#
13#
7#
9#
11#
12#
1、湖滨国际项目(二期)简况
湖滨国际二期项目总用地面积为45528平米,二期总建筑面积为140638平米,住宅建筑面积为97722平米,商业建筑面积为8276平米,地下室总建筑面积为34640平米,主要为地下汽车库,车位868个,其中人防工程建筑面积为11438平米。
二期项目总共有7栋高层建筑组成,分别为7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#,层数为13-28层,总户数为746户,二期容积率为2.328,绿化率为45.7%。
(户型配比)
产品
面积
户数
配比
产品
面积
户数
配比
公寓
130-150平米
261户
50%
酒店式公寓
50-80平米
179户
80%
150-170平米
169户
32%
170-190平米
90户
17%
80-100平米
44户
20%
260-310平米
6户
1%
合计
——
526户
100%
合计
——
223户
100%
2、价格拟订的策略
策略一:二期均价超越一期;
阐释:
1、理论上看二期产品超越一期不太可能
一 方 面:二期产品全部为高层和超高层,该种产品在张家港出现较少,客户的接受度有待考量;即使单从一、二期的产品对比来看,二期产品也明显处于劣势,所以一期产品去化良好本就在预料之中;
另一方面:因为工程进度较快,二期产品的推出和一期产品推出的时间间隔较短,较短的间隔周期对价格的提升帮助不大。
2、事实上,二期产品仍然有突破一期的可能
一 方 面:二期产品大多位于小区的中部,有利于分享小区的中央景观,而且也更利于欣赏暨阳湖风光;
另一方面:借助于一期良好销售的铺垫、新城置业的口碑效应,如果市场不出现大的逆转,二期产品有望超越一期。
因而,凭借新吉阳的丰富操盘经验,我司决定用自身的实力和张家港市场一搏,继王府名邸之后再创奇迹。
策略二:紧跟华西5600元/平米的均价;
阐 释:
一 方 面:华西推出的房源逐渐向纯粹的湖景房过渡,均价将随着逐渐走高,以本案的位置而论难与匹敌,本案可以抗衡的是产品优势,但是产品优势的基础是临湖的区位,所以本案价格拟订的策略是紧跟华西;
另一方面:我司认为,采取紧跟华西的价格策略,是客源分流的临界点。换言之:如果采取冒险的价格策略,超越华西,必定使本案的准客源向华西大量分流。
(华西已推房源的面积与价格分布情况)
幢号
楼层
户数
面积分布
价格范围
均价
A区1、2、3号楼
9层
144
平层150-200 m2
阁楼238-310 m2
——
——
A区15、14号楼
联排
15
273 m
304 m2
——
——
B区10-13号楼
10层、跃层
44
274 m
5600-7800元/m2
6600元/m2
B区4号楼
12、13、14层
78
168-190 m
5400-7200元/m2
6500元/m2
B区5、6号楼
18层
216
平层154-191 m2
阁楼246-310 m2
5000-7800元/m2
6000元/ m2
B区7号楼
18层
68
平层167-190 m2
阁楼267-307
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