张家港新城置业项目简报.docVIP

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项目:湖滨国际 内容:项目简报 PAGE 第 PAGE 8 页 共 NUMPAGES 9 页 张家港新城置业项目简报 内容提要 壹、价格拟订(初步)……………………………………………………………………………Page2 贰、推盘计划(初步)……………………………………………………………………………Page6 叁、人员组织………………………………………………………………………………………Page8 壹、价格拟订(初步) (平面配置图) 面积段(标准层):140-160M2面积段(标准层):140-160M2面积段(标准层):140-160M2面积段(标准层):140-160M2 面积段(标准层): 140-160M 面积段(标准层): 140-160M 面积段(标准层): 140-160M 面积段(标准层): 140-160M 面积段(标准层): 130-150M 面积段(标准层): 50--100M 面积段(标准层): 160-19 8# 10# 13# 7# 9# 11# 12# 1、湖滨国际项目(二期)简况 湖滨国际二期项目总用地面积为45528平米,二期总建筑面积为140638平米,住宅建筑面积为97722平米,商业建筑面积为8276平米,地下室总建筑面积为34640平米,主要为地下汽车库,车位868个,其中人防工程建筑面积为11438平米。 二期项目总共有7栋高层建筑组成,分别为7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#,层数为13-28层,总户数为746户,二期容积率为2.328,绿化率为45.7%。 (户型配比) 产品 面积 户数 配比 产品 面积 户数 配比 公寓 130-150平米 261户 50% 酒店式公寓 50-80平米 179户 80% 150-170平米 169户 32% 170-190平米 90户 17% 80-100平米 44户 20% 260-310平米 6户 1% 合计 —— 526户 100% 合计 —— 223户 100% 2、价格拟订的策略 策略一:二期均价超越一期; 阐释: 1、理论上看二期产品超越一期不太可能 一 方 面:二期产品全部为高层和超高层,该种产品在张家港出现较少,客户的接受度有待考量;即使单从一、二期的产品对比来看,二期产品也明显处于劣势,所以一期产品去化良好本就在预料之中; 另一方面:因为工程进度较快,二期产品的推出和一期产品推出的时间间隔较短,较短的间隔周期对价格的提升帮助不大。 2、事实上,二期产品仍然有突破一期的可能 一 方 面:二期产品大多位于小区的中部,有利于分享小区的中央景观,而且也更利于欣赏暨阳湖风光; 另一方面:借助于一期良好销售的铺垫、新城置业的口碑效应,如果市场不出现大的逆转,二期产品有望超越一期。 因而,凭借新吉阳的丰富操盘经验,我司决定用自身的实力和张家港市场一搏,继王府名邸之后再创奇迹。 策略二:紧跟华西5600元/平米的均价; 阐 释: 一 方 面:华西推出的房源逐渐向纯粹的湖景房过渡,均价将随着逐渐走高,以本案的位置而论难与匹敌,本案可以抗衡的是产品优势,但是产品优势的基础是临湖的区位,所以本案价格拟订的策略是紧跟华西; 另一方面:我司认为,采取紧跟华西的价格策略,是客源分流的临界点。换言之:如果采取冒险的价格策略,超越华西,必定使本案的准客源向华西大量分流。 (华西已推房源的面积与价格分布情况) 幢号 楼层 户数 面积分布 价格范围 均价 A区1、2、3号楼 9层 144 平层150-200 m2 阁楼238-310 m2 —— —— A区15、14号楼 联排 15 273 m 304 m2 —— —— B区10-13号楼 10层、跃层 44 274 m 5600-7800元/m2 6600元/m2 B区4号楼 12、13、14层 78 168-190 m 5400-7200元/m2 6500元/m2 B区5、6号楼 18层 216 平层154-191 m2 阁楼246-310 m2 5000-7800元/m2 6000元/ m2 B区7号楼 18层 68 平层167-190 m2 阁楼267-307

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