土地增值税税务筹划.ppt

土地增值税税务筹划简介 ;土地增值税的纳税筹划主要是在税法允许的大前提下，尽可能增加可扣除项目，降低增值率，即从降低计税依据和适用税率两个角度出发进行筹划。我们以房地产开发企业为主体，从土地增值税本身的特点出发，对该税种的纳税筹划进行阐述。;土地增值税基本介绍; 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附 着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 税率：四级超率累进税率 增值额与扣除项目金额的比率 税率 速算扣除系数 不超过 超过—— 超过—— 超过 ;;;;土地增值税税务筹划;一、收入分散筹划法 　　 扣除项一定的情况下，减少收入，从而减少纳税人转让的增值额，显然是可以节省税款的。 　　在累进税制下，收入分散节税筹划显得更为重要，如何使收入合理分散化是这一方法的关键。一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施。当住房初步完工但没有安装设备及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于增值税征税范围，不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。;二、利息支出筹划法? ???? 房地产开发企业在进行房地产开发业务的过程中，一般都会发生大量的借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。? ????????两种规定就为纳税人纳税筹划提供了机会，房地产开发企业在进行房地产开发时，如果前者利息支出大于后者计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。? ? ???? 例如，某房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为万元，开发成本为，万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为万元时，又如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为和。纳税筹划过程如下：? ? ???? 首先，计算。（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×（－）＝（＋）×＝（万元）? ? ???? 其次，判断。当允许扣除的利息支出为万元时，由于，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按万元扣除，否则只能按万元扣除，计税依据将增加万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为万元时，由于，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除万元利息支出，减少计税依据万元，合理降低税负。;五、费用分摊筹划法 　　 作为扣除项目金额重要组成部分的房地产开发成本的大小会严重影响纳税人应纳税额的多少，开发成本越高，应纳税额越小，反之，应纳税额越大。纳税人最大限度地扩大费用列支比例，肯定会节约税款。但这种扩大并不是越大越好，在必要的时候适当减少费用开支可能效果更好，这主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务，不同地方开发成本比例因为物价或其它原因可能不同，这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较低，这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担，这就要求企业对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。因此，平均费用分摊是抵消增值额、减少纳税的极好选择。房地产开发企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某段时间增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。;六、增加扣除项目金额筹划法 在市场可以接受的范围内，房地产企业可以采取适当加大公共配套设施的投入，改善小区环境，提高装修档次，以增加扣除项目金额，从而使增值率降低。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，加大公共配套设施投入还可以提高产品的竞争