南京农业大学不动产估价课件第三章 市场比较法.ppt

第三章 市场比较法 第一节 市场比较法的基本理论 二、理论依据——替代原理 三、特点 1、具有现实性，说服力强 2、以价格求价格，理论基础欠缺 3、需要估价人员具有较高的素质 第二节 市场比较法的估价步骤 一、广泛搜集交易实例 对交易实例应搜集的内容： 1、成交价格 2、成交日期 3、付款方式 4、交易实例在交易时状态 5、交易双方及交易目的 二、从中选 取可比实例 1、用途相同 2、建筑结构相同 3、所处地区相同 4、价格类型相同 5、价格时点相近 6、交易情况正常 三、建立价格可比基础 1、统一付款方式 2、统一化为 单价 3、统一货币单位 4、统一面积单位 5、统一面积内含 1、统一付款方式 甲总价：30+ =80(万元人民币) 乙总价：15万美元 2、统一化为单价 甲单价：800000÷250=3200(元人民币/平方米.建筑面积) 乙单价：150000÷3000=50(美元/平方英尺) 3、统一货币单位 乙单价：50×8.6=430(元人民币/平方英尺.使用面积) 4、统一面积单位 乙单价：430×10.76=4628.5(元人民币/平方米.使用面积) 5、统一面积内含 乙单价：4628.5×0.7=3240(元人民币/平方米.建筑面积) 四、进行交易情况修正 正常价格=可比实例价格×交易情况修正系数 =可比实例价格× =可比实例价格× 五、进行交易日期修正 1、价格指数修正 估价时点价格=可比实例价格× 2、价格变动率修正 估价时点价格=可比实例价格×价格变动率 六、进行区域因素修正 估价对象区域下的价格=可比实例价格×区域因素修正系数 =可比实例价格× =可比实例价格× 七、进行个别因素修正 估价对象状况下的价格=可比实例价格×个别因素修正系数 =可比实例价格× =可比实例价格× 1、使用年期修正 估价对象年限下的价格=可比实例价格×年限修正系数K =可比实例价格× 2、容积率修正 估价对象容积率下的价格=可比实例价格×容积率修正系数Y =可比实例价格× 八、综合评价决定估价额 比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数× 交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数×容积率修正系数 =可比实例价格× × × × ×K×Y 解： 1、编制城市地价指数表 日期 93年1月 93年8月 93年10月 93年12月 94年10月 地价指数 100 107 109 111 121 2、计算各可比实例比准价格 A=1200×100/100×121/109×100/98×100/101×100/98×1.8/2.4=1029.05(元/m2) B=1300×100/100×121/111×100/98.5×100/100×100/99×1.8/2.4=1089.12(元/m2) C=1400×100/100×121/107×100/103×100/102×100/101×1.8/3= 894.25(元/m2) 3、采用简单算术平均法计算待估宗地94年10月的单位价格 =(A+B+C)÷3=(1029.05+1089.12+894.25)÷3= 1004.14 (元/m2) * * 第一节 市场比较法的基本原理 第二节 市场比较法的估价步骤 第三节 市场比较法应用举例 一、市场比较法的概念 市场比较法——将估价对象房地产与近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 采用市场比较法求得价格称为“比准价格”。 四、适用范围 适用于在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似的房地产的交易较多时。 同一供求范围内的类似地区： 有些地区虽然不与估价对象位于同一地区，但该地区与估价对象同类的房地产的供求状况与估价对象所处地区该类房地产的供求状况相同，这样的地区称之为同一供求范围内的类似地区。 例：甲、乙两宗交易实例，甲实例成交总价为83万元人民币，分两期支付，首期支付30万元人民币，余款53万元人民币于半年后付清，建筑面积250平方米。乙实例成交总价为15万美元，一次付清，使用面积3000平方英尺。 关于税费负担的修正，把握两点： 正常成交价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格 正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格 例：某宗不动产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方