南京农业大学不动产估价课件第二章 不动产估价的原则和程序.ppt

第二章 不动产估价的原则和程序 第一节 不动产估价的定义 第二节 不动产估价的原则 第三节 不动产估价的程序 一名合格的不动产专业估价人员应符合下列条件： 1、不动产的合法使用； 2、评估机构的设立具备合法条件； 3、从业机构及人员具有合法的执业资格； 4、评估范围应有限制。 四、估价时点原则 六、公平原则 1.独立性：估价机构在不动产估价过程中摆脱不动产利益主体的影响，站在第三方的立场独立开展估价业务； 2.科学性： (1)估价工作的系统性 (2)估价方法的严谨性 (3)估价结果的可靠性 (4)估价人员的专业性 3.客观性：估价人员严格遵守执业道德规范，尊重客观事实，以公平、公正、严肃、认真的态度对待估价工作。 一、获取估价任务 1、被动接受 2、主动争取 3、自有自估 二、受理估价委托及明确估价基本事项 1、明确估价对象 2、明确估价目的 3、明确估价时点 4、明确估价报告书交付日期 * * 第一节 不动产估价概述 一、不动产估价的概念 不动产估价——专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 把握两点： 不动产估价是科学与艺术的有机结合； 不动产估价是把客观存在的不动产价格揭示、显现出来，而不是把某个主观想象的数字强加给估价对象。 不动产估价中的相关术语—— 专业估价机构和人员 估价目的 估价原则 估价程序 估价方法 影响不动产价格的因素 估价时点 客观合理价格或价值 1、有扎实的不动产估价理论、方法及不动产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识； 2、有丰富的不动产估价实务经验及市场调查、推理判断的才能； 3、有良好的职业道德修养。 二、不动产估价的意义 1.为不动产市场交易服务 2.有利于提高不动产经济运行效率 3.是确立公平的收益分配制度的基础 4.有利于税负公平 三、不动产估价的范围 1、不动产交易评估 2、不动产抵押评估 3、不动产保险评估 4、不动产典当评估 5、不动产税收评估 6、不动产征用补偿评估 第二节 不动产估价的原则 一、合法原则 二、最高最佳使用原则 ——最高最佳使用是指估价对象不动产在法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，能给估价对象带来最高价值的使用。 1、看现行使用方式是否在规划许可的前提下； 2、看土地与建筑物是否处于均衡状态； 3、看不动产与周围环境是否处于协调状态； 4、看不动产最优使用方式的持续时间 遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。该原则是市场比较法的基础。 类似不动产指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相似的不动产。 同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会互相影响的不动产所处的区域范围。 三、替代原则 估价时点原则要求不动产估价结果应是估价对象在估价时的客观合理价格。同一不动产的价格随时间的变动而变动。 例：现状为在建工程，可能同时存在着3种估价： 估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价； 估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，即在建工程现在的预售或预购价格 是多少； 估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估价，即在建工程未来建成后的价值是多少。 五、供求原则 1、不动产价格通常随供给的增加而下降。不动产的供给与不动产的生产成本以及现有不动产改变用途的可能性有关。 2、不动产的价格随需求的增加而上涨。由于在短时间内特定用途不动产的供给难以增加，所以需求对不动产价格的影响更大。 3、不动产价格由供给和需求两方面因素综合决定。 第三节 不动产估价的程序 *