南京农业大学不动产估价课件第一章 不动产和不动产价格.ppt

* * 第一章 不动产和不动产价格 第一节 不动产的概念和特性 第二节 不动产价格及其类型 第三节 不动产价格的影响因素 一.不动产的概念 （一）不动产 1.不动产的定义 不动产是指不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。 “本法所称不动产是指指土地以及房屋、林木等地上定着物。” ------《中华人民共和国担保法》第92条 第一节 不动产的概念和特性 不动产 不动产实物 不动产权益 土地 建筑物 其他定着物 房屋 构筑物 权利 利益 收益 2.不动产的实物、权益和区位 地理位置、可及性、交通便捷性、环境、景观、配套设施、区域中的地位等 区位 不动产可视为是实物、权益与区位三者的结合，它们对于不动产价格的影响都很重要。 3.估价上不动产的三种存在形态 土地 建筑物 不动产 从实物角度看，现实中的不动产估价对象有： (1)空地； (2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地； (3)地上建筑物； (4)土地与建筑物(已建成的建筑物)的合成体； (5)在建工程(土地与尚未建成的建筑物的合成体)； (6)未来状况下的不动产； (7)已经消失的不动产； (8)现在状况下的不动产与过去状况下的不动产的差异部分，如后来增加的装修； (9)不动产的局部，如某幢公寓中的某套房； (10)包含有其他资产的不动产； (11)作为企业整体的一部分的不动产。 （二）土地?土地——是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。 广义上的土地是由土壤、气候、地貌、地质、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。 ?对土地利用的三大制约： 土地使用管制——用途管制、城市规划限制 土地权利设置及其行使的限制——地役权(easement) 土地相邻关系的限制—— ?通风、采光、排水、排污的相邻关系； ?险情危害的相邻关系。 对一宗土地应有的认识—— 位置、面积、形状、四至、地形地势、周围环境和景观、土地权利状况、利用状况、地质和水文状况、基础设施完备程度和土地平整程度、规划设计要求、其它。 * 待开发土地的规划设计要求： 用地性质 建筑容积率 建筑密度 建筑高度 绿地率 建筑后退要求 建筑艺术 出入口方位 停车场建设要求 地面标高 其它要求 房屋 构筑物 水塔、道路、桥梁、隧道 住宅 非住宅 （三）建筑物 ?建筑物的构成： 建筑物 房屋——供人居住、生产、工作、学习和进行其他社会活动，以及储藏物品等的工程建筑，一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成。 构筑物——房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、隧道、水塔、桥梁、烟囱、围墙等。 按经济用途分——商业建筑、工业建筑、住宅、公共设施、公共建筑等； 按结构材料分——钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构； ?建筑物的分类： ?对建筑物的基本认识： 坐落位置 面积 建筑层数和高度 用途 建筑结构 建筑装修 附属设备 建成年月 空间格局 外观 公共服务设施完备程度 维修保养及完损程度 产权状况 其它 ?自然特性—— 不可移动性 耐久性 个别性 数量有限性 ?社会经济特性—— 用途多样性 涉及广泛性 权益受限性 难以变现性 保值增值性 二.不动产的特性 对不动产的基本认识： 每一宗不动产都是不相同的； 不动产的物质实体是不可移动的； 不动产通常是耐久的 不动产的供给是有限的； 不动产对人们是有用的。 三、不动产的分类 （一）按用途划分:居住、商业、工业、农业、特殊、办公、服务、文教、医疗等。 （二）按是否产生收益分：收益性不动产 、非收益性不动产 。 （三）按开发程度分：生地 、毛地 、熟地 、在建工程 、现房。 （四）按经营使用方式分：销售型、出租型、营业型、自用型。 一、不动产价格的概念 不动产价格——在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。 不动产价格是某个时点状态下的价格； 不同的不动产权益对应于不同的价格； 一般以货币形式支付。 第二节 不动产价格及其类型 二、不动产价格的形成 不动产的有用性(Utility) 不动产的稀缺性(Scarcity)) 对不动产的有效需求(Effective Demand) 三、不动产价格的基本特征 ?地价与一般物价的不同： 生产成本不同 供求变化不同 价格差异不同 市场性质不同 折旧现象不同 形成时间不同 不动产价格受区位的影响很大； 不动产价格既可表示为交换代价的价格，也可表示为使用和收益的价格； 不动产价格实质上是不动产权益的价格； 不动产价格是在长期考虑下形成的； 不动产现实价格一般随交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。 ?不动产价格的特征： 1.