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2004-06-14 （4）未与中华人民共和国建立外交关系或设立商务代表处的国家和地区的企业、公司、其他组织和个人。不得成为土地使用者受让人（转让人、再受让人）。 （5）未经资质审查和工商管理登记的任何企业、单位和个人，不得成为土地使用权受让人（转让人、再受让人）。技术力量薄弱、资金缺乏，不符合条件和不具备资质的开发企业、单位和个人，不得成为土地使用权受让人（转让人、再受让人）。 （1）指城市、县城、建制镇、工矿区范围内政府选定和规划好的属于全民所有的土地使用权，而非土地所有权。土地所有权不允许转移。 （2）地下资源、埋藏物和市政公用设施不在出让之列。 （3）行政划拨和减免地价的土地使用权（包括地上建筑物、其他附着物所有权），符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，可以进行转让、出租和抵押：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依照有关规定缴纳土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 （4）集体土地所有者不得自行出让土地使用权，确需出让，必须先由政府征为国有后，再出让国有土地使用权。 (二) 土地使用权出让的客体范围 土地使用权出让的最高年限按下列用途确定： 1. 居住用地70年； 2. 工业用地50年； 3. 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4. 商业、旅游、娱乐用地40年； 5. 综合或者其他用地50年。 使用期满： 政府可以无偿收回土地使用权。 若使用者若需继续使用，可向政府申请续期，但需按有关规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，以及办理土地登记手续。 若政府因公共利益需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予补偿。 注意《物权法》的新规定 (1) 土地使用用途要求 (2) 土地利用规划设计要求 主体建筑物的性质，附属建筑物的性质及平面布局；建筑密度；土地容积率；建筑物层数、高度；停车场的大小；绿化比率；建筑体型、色彩与周围环境的协调；主体建筑的装饰要求、建筑场平整标高、出人口方位等。 (3) 城市建设管理要求 主要是受让人在受让地块上进行生产、生活对应符合城市建设管理的要求。主要是对绿化、市容、环境保护和卫生、消防、安全、交通管理等作出较为详细的规定。 (4) 市政基础设施要求 在土地使用权出让合同或文本中，应对领土主权要求（特别是成片土地批租）作出明确的规定。 (1) 领土管辖权 (2) 立法司法管辖权 (3) 行政管理权 规划、建设、环保、工商、税务、土地管理等都由中国地方政府负责管理，从而保证我国的行政管理权。 如1989年海南洋浦，中方与日本熊谷组(香港)有限公司双方斟洽后达成协议：海南省批租洋浦港紧邻的三十平方公里土地给香港熊谷组，租金为每亩两千元人民币，租期七十年，投资者遵守中国法律及法规，区内属于中国主权和政府职能的部分，如公安、海关、检察、司法、税务等全由海南省负责，建立精简的政府机构，对外商引进的项目，按规划和政策，分别予以鼓励、限制和禁止。 4.6 土地使用权的终止 4.5.1 土地使用权终止的原因 4.5.2 土地使用权终止的法律后果 (1) 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，土地使用者应当交还土地使用权，并办理注销登记。 (2) 在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。 (3) 土地使用权由于土地灭失、标的物不再存在而终止。 土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回土地的，应当予以批准，重新签订土地所有权出让合同，支付出让金并办理登记。 终止的原因主要有以下几个方面： 自土地使用权终止之日起，土地使用者即丧失该土地使用权。土地使用权终止有以下几方面的法律后果。 (1) 土地使用者不再享有该土地的使用权，土地使用权受让人与土地所有者或其代表之间关于在该块土地上的权利义务随之解除。 (2) 地上建筑物和其他附着物随土地使用权的终止而由国家无偿取得，土地使用权受让人不得以任何理由提出地上建筑物和其他附着物的所有权请求，亦不得擅自毁坏之。 (3) 土地使用权出让合同规定必须拆除的设备等，土地使用权受让人必须在规定的期限内拆除。除土地使用权出让合同另有规定者外，非通用