南宁写字楼“走势图”.docVIP

南宁写字楼“走势图” 时至今日，南宁市某房地产顾问有限公司主管林先生和他的团队，对当初写字楼的定位没有感到后悔，哪怕是在5、6月份受到房产新政的影响最为猛烈的时候。????林先生说，南宁写字楼的投放量远远赶不上需求量。支撑他的信心的理由是——这两年南宁经济的迅猛发展。他给记者列了一组数据，单从高新区来看，每年都会增加许多新企业。在他看来，这些企业大多是创业型的企业，更需要一个良好的商务平台。????况且，南宁的城市定位在2004年中国—东盟博览会召开以后，显然发生了巨大的变化。这个变化需要企业形象的改变来诠释。换句话说，那就是办公地点从住宅小区到现代化写字楼的转变。????这个过程已经悄然开始。写字楼经历三阶段????一直以来，写字楼市场与当地经济走势“一脉相连”，城市的主要经济力量推动着写字楼市场的发展。业界中有个通俗的说法，称写字楼市场是经济活动的“晴雨表”；也有人称写字楼是城市的“表情”，写字楼的“表情”集中表达了城市的经济脉络和财富的流向，当然从写字楼的地理分布及市场冷、热情况也可窥探出城市财富的坐标与走势。????回顾写字楼的发展历程，我们就会发现，写字楼经历过了商业投资型写字楼和单位投资型写字楼两个阶段。????但和纯写字楼相比，它们在配套、功能、地段上都有缺陷。因此，在业内，也有人提出“南宁十年无写字楼”的说法。这种观点不无偏颇之处，却也反映了南宁写字楼物业发展不成熟的一面。????南宁写字楼的发展大体经历了以下三个阶段：????第一阶段：从上个世纪90年代初到1996年止，被业内称为“商业投资型写字楼”阶段。总体来说，该阶段房地产的主要特点是以住宅开发为主，投资者大多是商业企业。其实，写字楼只有几个楼盘。应该注意的是，这个时期的写字楼项目并不是单纯定位于写字楼，商业因素所占的比重比较大——“可商可住可出租”，其代表为位于朝阳商圈的某广场。在这个阶段的后期，开始有开发商开发一些低端的写字楼，这些物业趋向于靠近现在所说的写字楼概念，在功能上已经符合写字楼办公标准，但它们还是具有明显的底商性质和酒楼的特点，如民族大道的某大厦。????第二阶段：从1998年的新一轮房地产热至2003年止。这个阶段，以开发埌东为口号，南宁掀起了一股房地产热浪。这时，南宁的写字楼如雨后春笋般出现在埌东。由于政策的引导，和上一阶段商业开发的区别是，大型机构和大型企业主导了这轮写字楼的投资开发，并拿自己一部分写字楼对外出租，这也导致了目前埌东写字楼的经营者、使用者一起办公的现象，其中的典型代表是位于民族大道与金湖路路口的某大厦。????第三阶段：从2004年开始酝酿至今的这一波房地产浪潮。由于中国—东盟博览会的利好，写字楼出现了更大的上市空间。正在热销中的新型写字楼更加靠近纯写字楼，很多楼盘已经可以理直气壮地喊出“纯商务写字楼”的口号。业内人士预计，未来一两年内，南宁写字楼将大量投放。这时期的代表为航洋国际城和地王大厦。????据业内人士分析，目前，南宁市大部分写字楼的出租率达到90%左右，月租金从１５元／平方米至５０元／平方米。宝资通联行地产顾问咨询事业部韦经理认为，仅就写字楼这块来说，随着未来3至5年内产业结构的调整，南宁写字楼的供给将趋于平衡。而从区域布局上看，南宁的写字楼则集中在埌东和相思湖两个板块。埌东明年将迎来营销高潮????实际上，长久以来，人们已经习惯将埌东的房地产市场看作一个特定的整体。然而在目前，这种划分需要进一步细化。从区域上来看，写字楼不只是在埌东成熟区，而且还扩展到了凤岭一带。????在五象广场的西面，已经聚集了众多已经投入使用的写字楼。这些写字楼大多属于大型机构企业投资开发的。据了解，该区域写字楼的租金水平大约是50元/平方米至100元/平方米，使用率达到了80%以上。????五象广场的东面，新崛起的写字楼项目更多的是纯商务写字楼项目，该区域集中了重大市政设施，未来的东盟商贸城也坐落于该区域。????据了解，该区域写字楼的价格已经达到５０００元／平方米的高位，如以建筑综合体形式出现的“航洋国际城”，写字楼部分面积有约３万平方米，均价５０００元／平方米；６月５日公开发售的“地王国际商会中心”纯写字楼部分面积不低于６万平方米，均价也是５０００元／平方米。????由于受到宏观调控的影响，相对于投放量的增大，埌东写字楼销售进度较为平缓。该区域许多写字楼项目把营销周期的高潮制定在明年和后年。????韦经理曾经针对写字楼市场做过细致的市场调查。韦经理说，从去年的写字楼放量100万平方米来看，市场消化量有30万平方米。从写字楼的销售周期来看，写字楼一年的投放量需要三年来消化。从去年写字楼的表现来看，一年30万平方米的消化量是可以接受的。“这里所说的消化量