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2016年房地产估价师考试网上辅导 房地产估价相关知识 　　　　　 第 PAGE 1页 第十三章　拍卖知识 　重要知识点　　拍卖是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。　　拍卖活动中四方当事人：拍卖人、委托人、竞买人和买受人。　　拍卖人是指依法设立的从事拍卖活动的企业法人，即拍卖公司。　　委托人是指委托拍卖人拍卖物品或财产权利的公民、法人或其他组织。　　竞买人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。　　买受人是指以最高应价购得拍卖标的竞买人。 　　拍卖与普通商品交易的区别 　　（1）拍卖方式中有委托人、拍卖人和竞买人（买受人），三方缺一不可；　　（2）拍卖过程是在公众的监督之下进行的；　　（3）普通交易由卖方定价或由买卖双方协商定价，拍卖由买方定价；　　（4）拍卖价格竞争在买方中间展开；　　（5）拍卖从对买方的身份有要求；　　（6）境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构来举行。　　拍卖与投标招标的区别 　　（1）拍卖标的范围是：依法可以处分的物品或财产权利。即包括动产、不动产和无形资产；　　（2）拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业。招标人可以委托代理机构招标，也可以自行办理招标事宜；　　（3）拍卖的目的是把拍卖标的转让给最高出价者。招标的目的是为了寻找最合适的供应商；　　（4）是否收取酬劳。拍卖有佣金；招标投标双方不需支付佣金或酬劳。 　　拍卖的基本原则 　　（1）公开原则 　　①拍卖信息发布公开。拍卖前7日内公开发布拍卖公告；②竞买公开。　　（2）公平原则； 　　（3）公正原则；　　（4）诚实信用原则。　　增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”。价格上行的报价方式。 　　减价拍卖又称“荷兰式拍卖”或“估高价拍卖”。价格下行的拍卖方式。　　强制拍卖是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。　　任意拍卖是指民事关系当事人根据本身意愿将其所有的特定标的物拍卖的行为。　　有保留价拍卖是指拍卖前设立最低售价的拍卖行为，竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交。　　无保留价拍卖是指拍卖前不设立最低售价的拍卖行为，竞买人的最高竞价一经产生就可以成交。无保留价拍卖通常用于价值低的标的物的拍卖。　　一次性拍卖是指只经过一次拍卖程序拍定的拍卖行为，再拍卖是指必须经过两次以上拍卖程序才拍定的拍卖。　　在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价略低于一次性拍卖。 　　拍卖规则　　一、价高者得规则　　二、保留价规则　　保留价指拍卖人可以据以确认拍卖成交的最低价格。保留价一经确定，不得随意改变。　　委托人拥有保留价的确定权。　　保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情，其中包括，如果拍卖邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，公证人亦有权知晓保密的保留价。　　保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有。　　拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力。　　三、瑕疵请求规则　　瑕疵请求权是指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品的缺陷，如果该缺陷因他人的过错被隐蔽了，成为买受人时可以为所受到的欺骗和损失主张权利。　　瑕疵泛指拍卖标的内在质量、品质、数量等方面的缺陷。　　瑕疵请求权是买受人相对于委托人和拍卖人拥有的权利。相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人负有告知的义务。　　瑕疵请求权主要是针对拍卖人和委托人的，除他们有正当理由对抗瑕疵请求权外，必须按此规则收回拍品并赔偿损失。　　先行负责，指只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，均由拍卖人先行负责。由委托人承担的责任，在拍卖人承担责任后，向委托人追偿。 　　四、禁止参与竞买规则　　　　拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告。　　拍品展示的方式主要有：　　（1）固定展示；　　（2）巡回展示；　　（3）资料展示。　　强制拍卖是指国家执法机关依法对被查封扣押的财产实行公开竞价、把物品卖给出价最高的竞买人、以清偿债务为目的的一种强制执行行为。　　我国拥有强制拍卖权的国家机关有：法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等。 　　强制拍卖的基本原则 　　（1）法院处置权限定原则 　　为了充分保障执行当事人的合法权益，对法院的处置权应当予以严格限定。　　（2）法院主导拍卖程序原则 　　拍卖程序的启动、进行、中止、终结均由法院决定。　　强制拍卖的主体，拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构（公司）。　　强制拍卖的标的，是指被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执