宝坻地块可行性实施计划书.pptVIP

中航瑞祥家园 客户分析 客户高层单价承受力为7000-7500元/㎡，占56%；小高层价格承受力7500-8000元/㎡；总价承受力为60-80万元/套。 中航瑞祥家园 客户分析 客户置业目的主要为改善型，占整体成交的60%；婚房及子女上学各占20%；主要关心问题为价格、户型面积及区位。 主力客户群年龄阶段30~40岁，占比50%；次主力客户群30岁以下和40~50岁两个年龄阶段，占比44%；边缘客户50以上，占比6%。 原筑项目成交客户指标 客户分析 原筑项目成交客户指标 主力客户居住区域集中在宝坻城区内，其中南城区占到47%；北城区31%；周边乡镇客户和外地为次主力客户，分别占比14%和8%。 客户分析 由图可以看到，原筑项目二次以上置业人群占到客户群比例3成以上，主要集中在叠拼产品客户上，所以此类产品受新政影响较大，其余64%客户为首次置业。 原筑项目客户成交分析 客户分析 75%的客户关注小高层产品，关注别墅类产品的客户只占25%。这与我项目初期高端形象树立及拔升不足有关。大部分客户只认可我们的中低端产品。 原筑项目客户成交分析 客户分析 改善需求占原筑项目的绝对比例，达到74%。其他类中以婚房和投资为主要目的。 原筑项目客户成交分析 客户分析 城区在售项目客户主要为区域内客户，其年龄大多在25-45岁，职业多为公务员和企事业单位员工，部分购买能力较强的私营业主。 本地区客户大多倾向于购买80-90㎡的二室和100-120㎡三室。 客户大多能承受的高层单价6500-7400元/平方米，洋房产品7800-8500元/平方米的价格水平，总价区间在60-80万。 宝坻区从事制衣、皮革加工、家具、养殖等行业的私营企业和小工商工业者比较集中，这部分客户购买力较强，未来可以进行挖掘。 客户对停车位的需求并不强烈，现阶段多数在售项目停车位无法实现销售或租赁经营。 随着高层产品的增多，客户对于高层的抗性逐渐减弱，但洋房、小高层仍优于高层产品。 客户总结 客户分析 目 录 1、规划控制条件 2、初步规划方案 产品规划 初步规划 总建筑面积：377556㎡ 规划产品为：别墅、洋房、小高层、高层 初步规划 结合市场现状： 保集玫瑰湾：年均消化量8万平米左右； 馨逸家园：年均消化量9万平米左右； 和远领居：年均消化量7万平米左右 综合市场货量消化速度，建议项目分二期进行开发， 销售周期为6-7年 一期 一期 二期 二期 三期 三期 四期 四期 五期 六期 由于东侧紧邻行政中西，且前期规划配套相对完善，因此项目自东向西推售。 一期推售少量洋房+小高层产品，通过洋房提升前期项目形象，加以部分小高层快速回款，并通过快销策略制造热销氛围，为二期推售限定基础。 二期以洋房配合别墅产品入市，通过一期的热销，再度提升项目形象，通过别墅产品奠定项目高端形象。 通过前两期的品牌提升，三、四、五期通过洋房、小高层、高层的灵活推售快消项目货量，实现价格拉升及回款。 六期为少量别墅，以成熟项目现房别墅拉升项目价格，实现利润最大化。 产品建议 户型 面积区间 按面积分类 比例 二房 80－90㎡ 经济型 70% 90－100㎡ 舒适型 20% 三房 100－120㎡ 经济型 10% 高层户型 户型 面积区间 按面积分类 比例 二房 80－90㎡ 经济型 50% 90－100㎡ 舒适型 20% 三房 100－120㎡ 经济型 20% 120－140㎡ 舒适型 10% 小高层户型 户型 面积区间 按面积分类 比例 二房 90-100㎡ 经济型 40% 100－110㎡ 舒适型 20% 三房 110－120㎡ 经济型 20% 120-140㎡ 舒适型 10% 四房 140－160㎡ 舒适 10% 洋房户型 户型 面积区间 按面积分类 比例 四房 200-250 经济型 40% 五房 300-350 舒适型 60% 别墅户型 客户圈层分析 吸引 宝坻城区客户 吸纳 周边乡镇客户 河北省等外地客户 驱动 核心客户 重点客户 游离客户 客户定位 客户定位 核心客户 客户圈层 10% 30% 60% 重要客户 游离客户 第一圈层：宝坻城区地缘客户 城区的公务员、企事业单位人员、私营老板、个体商户等自住型客户 置业偏好： 关注产品性价比 追求项目品质与舒适度 重视区域环境以及交通便利性 第二圈层：城关镇东、北部周边乡镇客户 方家庄、高家庄、霍各庄、牛道口、王卜庄、口东镇等政府官员、私营业主、个体商户。 置业偏好： 注重产品附加值、性价比、区位 重视项目的品质及在乡镇间的知名度 追求舒适 客户分析 第三圈层：河北省及其他外阜客户 以户籍政策购房为主的河北省、山西、山东等外地客户 置业偏