某商业项目定位及物业发展建议汇报.ppt

定位需解决问题 1、休闲商业经营什么产品？ 3、商业的形象定位是什么？ 4、商业的合理定价是多少？ 2、本项目最终消费者和购买者是谁？ * 项目定位思路 客户需求 市场竞争 产品定位 案例分析 在市场中的定位 同类型项目借鉴 * 商业营销链分析模型 投资者 (开发商) 产权者 （小业主） 管理者 （商业管理公司） 经营者 （租客） 消费者 商业的现代营销链是：“发展商——投资客——经营商家——消费者”这样一个完整的结合体。现实中商业地产很多开发者只看到了这个营销链中的“发展商——投资者“这两个元素，从而为商业地产的后期经营埋下了深重的隐患。  * 旅游商业消费者行为分析-市场调研 37.4%的被访者回答是景点本身的吸引力，23.1%的被访者回答是个人偏好，21.4%的被访者回答时间更好安排，12.3%的被访者回答费用更便宜，5.8%的被访者回答到外地旅游更不方便。景点本身的吸引力在游客选择旅游目的地方面有着最重要的影响力，人们对旅游的态度更偏向于一种经历的品质，一种个性的选择，而非廉价的消遣。 最关注重品质的选择 * 消费者行为分析——人均消费区间 每次郊区旅游的平均花费，300—500元的消费人数最多，占到42.2%，其次为100—300元，占26.2%，500—1000元占21.2%，1000元以上占5.8%，100元以下占4.6%。考虑到被访者在旅游目的地、旅行距离、旅游时间、旅游方式、消费能力等方面的不同，这一花费统计只能大致说明一个平均水平。 人均消费300-500之间居多 * 消费者行为分析 年收入 频次 偏好 5万－15万 高 观光游览、自然景观 15万以上 低 休闲娱乐型旅游 年收入5万－8万者郊区旅游频次较高 对休闲服务和整体管理印象较差，交通方便也存在一定的影响; 收入与偏好 劣势评价 * 消费者行为分析 出游方式 期望开拓项目类型 郊区旅游出行方式主要是和朋友及家人一起出行; 期望新开拓项目的选择主要分布在休闲度假、生态环境范围内; 其中选择和朋友及家人的被访者90%均表示：所在公司平均两至三月进行一次近郊旅游,逗留时间为二天一夜居多; * 访谈写真（旅游者） 张先生（夫妻）： 职业：公司部门经理 年龄：约30 一般两周会过来怀柔一次，平时工作压力太大，和爱人一起出来转转，主要是看自然景观，住宿吃饭会选择农家乐。公司一年会组织二至三次出来玩，住宿会选择度假村，来郊区玩主要还是看看山水。要是怀柔市区有特色的休闲度假的的地方，可能会考虑，关键要有一些特色。 宋先生（夫妻）： 职业：设计师 年龄：约30岁 一个月会去一地方吧，主要是怀柔、密云这些地方，公司有时会选择在一些度假村开创意会，呆两三天，都是在山角下，如果怀柔有什么好玩的地方是朋友推荐的话，会考虑，消费不要太高，关键要有特色，不然和市区区别就不大了。 刘先生（三人一起）： 职业：未知 年龄：约40岁 和一个客户开车过来的，觉得怀柔度假村贵（当时在雁栖湖度假村内），且质量不好，感觉像招待所，就是听别人说怀柔景色好，具体来怀柔干什么，自己也不知道。如果有什么可以玩的地方，会考虑。 朱小姐（二人一起）： 职业：未知 年龄：约25 出来散散心，一个月来怀柔一次，住宿在农家乐，度假村关键看价位，价格合适会考虑，要有特点。 * 访谈写真（旅游者） 天津某旅游组团（机关单位）： 人数：约60人 在北京呆两天，旅游社安排住在市区，看完雁栖湖回市区，住石景山，如果旅行社安排住度假村的话，也可以考虑，关键要去其它景点方便，住在怀柔好像不太方便，如果来第一天住在怀柔，玩一晚，第二天看看怀柔景色再去市里景点看看也可以。 李女士： 职业：景区内餐馆经理 年龄：约35岁 在景区里吃饭的主要是个人来旅游的，团体来旅游的很少在景区里吃饭，基本上在度假村里吃饭。来景点只是看看就走了。平时周一至周五人很少，几乎没人，也就是周六日人较多; 北大教授组团 人数：约30人左右 早晨来的，傍晚就回家了，如果组织者安排的话，愿意参加，费用不能太离谱，要消费得起。个人可能不会去。和朋友或者集体一起去吧。要有特色，比如说表演之类，不能像宾馆一样。 某科技公司： 人数：约25人 公司组织拓展训练，住在度假村，选择度假村关键看饮食和交通是否方便，价位要合适，要有特色，住宿的地方最好能有一些自然景观。 * 访谈写真（怀柔本地） 马先生： 职业：某餐馆老板 年龄：约40岁 怀柔除了景点好像也没什么吃喝玩的地方，平时也就是打打牌，没什么其它娱乐活动，不知道怀柔有什么特色的餐饮娱乐的地方，玩的地方也就是梦幻庄园吧。 王女士： 职业：机关干部 年龄：约40岁