某市房地产市场总结及展望概述.pptx

2017年东莞房地产市场总结及展望 ——宏观·城建·土地·二级市场·后市展望;习近平在十九大的发言中提出“新时代”、“新使命”、“新思想”和“新征程”的理念，定调未来5年社会和经济发展模式。我国社会主要矛盾已转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，其中住房问题为核心的矛盾点。 1998年中国商品房住房制度的首次改革，市场化的20年迎来了房地产开发浪潮的黄金周期，解决了中国住房短缺的问题。从1998年到2018年是中国第一次房改20年，这是房地产的一个大周期。如果说1997-2017年为中国房地产发展的上半场，那么2018年开始中国房地产将进入下半场。十九大提出中高端消费成为我国经济新的增长点，同时中国进入新消费时代，住房的改善需求也进入消费升级。中国住房告别短缺，意味着房地产将由过去规模数量的扩张向品质升级的转变。租赁并举的住房制度将迎来中国房地产的二次改革，我们认为市场需求已发生转变，市场进入换房需求的周期，主要有几点原因： 其一，人口红利退去，刚性需求减少； 其二，房价翻番，业主手头上物业资产价格翻番，具备换房实力； 其三，房子升级换代，高科技智能化元素的注入，城市中高收入的住房改善； 其四，二胎开放以及居住习惯的改变，四口之家的家庭结构和家庭裂变产生的置业需求。;宏观环境;年度东莞大事记;宏观篇;美国经济逐步复苏，2017年前三季度GDP增速回升至2.16%，在特朗普上台后，实施加强基础设施建设、放松金融监管、重振制造业、减税等一系列方面的新政，推动美国经济低位反弹，美国多次加息及减税对国际影响具有较大不确定性； 欧元区前三季度季度经济增速为2.5%，创自2010年以来增速新高，经济回暖明显； 日本前三季度GDP增速为1.5%，经济自2014年后持续增长，尤其2016年后宣布负利率，刺激刺激投资与经济增长； 全球经济发展逐步复苏，经（IMF）的最新预测，2017年全球经济增长达3.6%，主要由于从2017年年初至今，发达经济体增长持续，新兴经济体增长趋稳回升。国际贸易增速明显回升，并带动全球制造业回暖。;【国内经济 】 前三经??GDP增速为6.9%，经济稳中向好态势持续发展，未来经济将较长时间内保持“L”型的新经济走势。;东莞前三季度为5484.72亿元，同比增长8.1%，增速与上半年持平，高于同期全国(6.9%)、全省(7.6%)平均水平； 从珠三角范围来看，东莞前三季度GDP紧随广深佛三座城市，位列第四；GDP增速排名亦第四，仅低于深佛珠三座城市； 从“三驾马车”来看，东莞前三季度受到房地产投资放缓，固定资产投资总额贡献GDP有所回落，仅22.3%；消费增长回升近9.1%，对经济贡献35.4%，消费对经济拉动较为明显；出口较大幅回升，贡献率高达91%，经济对外贸出口依存率高，出口额仅低于深圳，东莞外贸出口竞争力强劲。;东莞经济始终保持较高速增长，截至2016年，GDP总量约6827亿元，预计在2017年将进入7000亿元俱乐部； 在十三五期间，东莞大力支持新兴产业，机器人制造、新一代信息技术、高端装备制造等，新旧动能加快转换，推动东莞产业结构进一步优化升级，2017年前三季度东莞先进制造工业及高新技术制造增加值均显著上涨，另外尤其今年推出倍增计划，全市倍增计划工业企业亦有明显经济增长，而房地产开发投资增速有所放缓； 从2016年镇街GDP排名来看，400亿元俱乐部升级有3个镇街，比去年增加1个，300-400亿元有5个镇街，所有镇街GDP均在50亿元以上，超7成镇区GDP在100亿元以上；;经济环境小结;宏观篇;【国际环境】 多国进入加息通道，全球经济从之前低增长、低通胀的模式转向增长和通胀上行的轨道上去。;自2015年2月开始降息降准，开启了宽松货币政策年，截至2016年9月底，各月M2增速波动维持在10%以上，宽裕的货币持续流入房地产市场，导致房价不断上涨，截至2017年3月全国各地掀起了调控潮，货币供应量亦不断收紧，房价涨速受抑。 央行数据显示，11月末，广义货币(M2)余额167万亿元，同比增长9.1%，增速连续7个月低于10%。主要由于政府加大金融监管，中央持续加大金融去杠杆力度，限制房企放大杠杆融资，抑制金融及房地产泡沫，伴随未来货币政策将较长期保持中性稳健状态，M2增速亦保持低位增长。;提出提出去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务；其中去杠杆强调加强全方位监管，规范各类融资行为，抓紧开展金融风险专项整治；;【CPI及PPI 】CPI波动上涨以及PPI维持高位，输入性通胀依旧存在，未来货币供应将以稳健偏紧为主;2017年前11个月全国人民币新增贷款高达12.94万亿元，创历年历史新高，整体货币贷款放量，主要由于政府加大对实体经济的货币支持，严