商业银行房地产信贷的风险分析-金融学专业论文.docxVIP

析。房地产的开发需要投入大量的资金，仅仅依靠房地产开发商的自 析。房地产的开发需要投入大量的资金，仅仅依靠房地产开发商的自 有资金是远远不够的，因此，融入所需的大量资金是保证房地产开发 顺利进行的关键。目前我国房地产业融资的主要渠道有：自有资金、 预售房款、银行贷款、施工单位垫资、发行股票及上市和信托融资等， 而银行贷款依然是主要融资方式。结合我国的发展现状归纳出我国房 地产信贷的特征是：风险大且风险集中于商业银行、缺乏转移和分散‘ 风险的金融替代产品有限，存贷款期限不匹配等。 第二部分用信息经济学的理论来分析商业银行房地产信贷的风 险。因为信息不对称的存在商业银行在选择借款人时会出现逆向选 择。在签订好合同之后，借款人会出现道德风险问题。无论是逆向选 择还是道德风险，都会给银行带来风险。银行内部上下级之间可以看 作是一一种委托代理关系。因为双方掌握的信息不对称，很容易出现“内 部人控制”问题，给银行带来风险。 第三部分是本文的重点，针对商业银行房地产信贷的风险进行全 面的剖析。从商业银行的角度看，房地产信贷的风险主要是房地产商 的信用风险、房地产商的经营风险、商业银行的操作风险和融资渠道 有限导致风险集中于银行。 l、房地产商的信用风险 在我国，房地产商的信用风险实质上是欺诈风险。开发商通过流 动资金贷款来顶替开发贷款、高估地产项目价值、隐瞒开发项目的用 途、假按揭等方法来套取银行贷款。其中，假按揭贷款近几年使很多 商业银行蒙受了巨大的损失。 2、房地产商的经营风险 房地产商的经营风险涉及到房地产开发的整个过程，从获得土 地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及的环节多、 }．也J—l 周期长，期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组 织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节，而一旦某一 个环节出现风险，则整个项目就会产生连锁反应。项目出现问题，可 能会影响房地产开发的按期完工、房地产商的收益，给银行贷款的安 全收回带来更多的不确定性。 jIJ■ 3、．商业银行的操作风险 3、．商业银行的操作风险 由于借款人还款能力的波动性、房地产贷款业务流程的不完备性 以及抵押物估值和处置的不确定性，给银行房地产贷款的安全性、按 时收回也带来很多的不确定性，也是银行必须正视的风险。 4、融资渠道有限导致风险过于集中 从我国的实际情况看，商业银行承担了房地产业几乎全部环节的 风险后，又缺乏有效的风险转移和分散机制，结果是集市场风险、流 动性风险、政策法律法规风险于一身。房地产市场价格的变动、宏观 经济周期性波动、政府的宏观调控等都会影响房地产业的发展，自然 也会给银行带来影响。银行资金来源的短期性和房地产贷款的长期性 使银行出现资产负债结构的不匹配，容易引发银行流动性风险。 第四部分针对前文对商业银行房地产信贷的风险分析，提出了几 项防范房地产信贷风险的措施和对策： 1、积极试行房地产抵押贷款证券化，分散房地产信贷风险 证券化不仅能起到降低抵押贷款风险和提高流动性的作用，而且 能够发展银行的表外业务，优化银行的资产结构以满足资本充足率的 要求，并能变“死资产”为“活资产”，增加银行服务费收入，这些 多方面的激励作用都促使银行成为住房抵押贷款证券化制度创新的 第一行动集团。目前，建行已经开始个人住房抵押证券化的试点工作。 2、加强自我约束，严格信贷管理 商业银行应该从严格贷款发放条件、严格限制贷款资金使用、切 实加强贷后管理充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用、 J 抓紧研究和建立风险防范对策和应急措施、提高应变和快速反应能力 k 及建立有效的风险化解机制等方面将风险和损失降低到最低程度。 3、健全信息传递机制，降低信息不对称程度 建立信用监控体系和预警体系、公共信息系统和客户信自、系统， 并实现资源共享、健全信用调查和资产评估机构的管理和在全国范围 内建立个人信用制度等方面来降低信息不对称。 4、建立全方位的监管体系，加大金融监管力度 建立起由人民银行、银监会和审计部门在内的外部监管体系，还 要建立起同业监督系统，这样可以加强监管的力度。 要建立起同业监督系统，这样可以加强监管的力度。 纵观全文，本文的主要贡献与特色在于： l、紧扣我国房地产和金融发展的脉搏，在分析房地产信贷时， 除了针对个人住房贷款来分析，还将商业房地产的特点、商业房地产 信贷的特征融入到房地产信贷风险的分析当中，分析中可能会有欠妥 之处，但也算是一种尝试。 2、本文还加入案例分析，通过理论与实际相结合使文章的论述 有理有据，更具说服力；同时，引用了大量事实和数据，使论述更加 具体、贴切。 3、本文比较系统地分析了商业银行房地产信贷地风险，并且针 对这些风险提出了几项对策，其中个人住房抵押贷款证券化已经在我 国开始试点，建议具