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地块因子分析——地块自身资源的匹配度及本项目自身档次的限定 以上分析表明，本项目地块自身因素对楼盘的开发档次有一定限定，适宜开发中档、中高档产品的住宅项目；但是不具备开发高档住宅和顶端豪宅的先天条件。 本项目开发高档产品受到项目资源情况的限定，必须通过对社区内部环境的营造和居住氛围的倡导才能加以改善。 项目开发中低档产品和小户型公寓将会受到成本、区位、公共效能等因素的影响。 因子分析 顶端豪宅 高端产品 中高档产品 中档产品 中低档产品 小户型公寓 对外部景观资源要求 稀缺资源 较好的资源 无弱势资源 一般 无 无 对公共效能的依赖 弱 较弱 一般 较强 强 强 环境噪音干扰适应性 弱 较弱 较弱 较强 强 强 对公共交通的依赖 弱 较弱 较弱 较强 强 强 对场地规模的要求 较大规模 较大规模 较大规模 一般 基本无要求 基本无要求 容积率、覆盖率要求 低层低密度 低覆盖率 较低覆盖率 一般 基本无要求 高容积率 景观配套体系要求 出类拔萃 出类拨萃 较高 一般 基本配套 较低 对成本价格的适应性 强 强 较强 控制成本 较低成本 一般 对销售价格的限制 市场制高点 较高价格 较高价格 一般 低价格 一般 地块匹配情况 资源不支持 资源有限制 基本符合 基本符合 成本不支持 区位不支持 与主要潜在竞争对手香山国际游艇俱乐部相比，项目的主要优势在于“宜居性” 选项 对比 描述 对比结果 资源独占性 ★★★★★ 海、游艇俱乐部 资源的独占性不如竞争对手 ★★★★ 山、海景、人工湖 功能定位 ★★★★★ 全亚洲最大的游艇俱乐部 均超越区域的原有定位 ★★★★☆ 全国顶级豪宅 区域配套 ★★★★☆ 会展中心、国际会议中心、奥 网中心…… 区域配套基本一致，距离略差 ★★★★ 户型设计 ★★★★ 未出具体户型，但赠送面积大 预计本本项目户型占优势 ★★★★★ 赠送面积大，带电梯 内部配套 ★★★★★ 写字楼、五星级酒店、游艇码头、滨海商业区、俱乐部等 商务配套上不如竞争对手 ★★★☆ 会所、幼儿园 周边环境 ★★★★ 除海景外无特别景观 项目整体景观更具吸引力 ★★★★★ 滨海景观核心带 宜居性 ★★★ 在海上，不宜长期居住 项目更适宜居家 ★★★★★ 风水宝地，适宜居家 香山国际游艇俱乐部 皇府御园 ★★★★★ ★★★★★ 点对点分析 项目地位 居住——优质居住区吸引高素质人口的入住 人群的入住为商业发展提供基础 商业——商业配套进一步带动大量高端人群聚集，促成整个区域土地成熟 酒店、写字楼——区域土地成熟（交、配），为星级酒店和写字楼的开发提供良好的基础 酒店和写字楼的开发，又为居住和商业提供了产业支撑和升级的基础 [中心再造运营关键一]各类物业相互背书提升产品价值 项目属性 项目地位 [中心再造运营关键四]从项目整体的运营出发，要求项目首期营销战略重点放在项目形象建立和市场话语权获得 ”导入期 ”成长期 土地周期 开发重点 营销重点 ”成熟期 基础配套 人口入住 物业升级：类型、档次共建配套 “告诉别人她会长得很美 ”重新定义区域价值，提升形象 “告诉别人她美得与众不同 ”基于区域价值，重新定义产品 “告诉别人她是完美的 ”利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大 项目属性 陌生区域，认知度低 区域发展迅速，拥有一定区域价值 区域高成熟度，区域价值已被充分认可 维护、更新 物业升级：类型、档次 项目地位 [ 金域蓝湾 ]在用豪宅的方法无奈的买刚需产品，月均40套领跑区域市场，对项目形象有损害！ 价格 产品 形象 营销 灵活推售：一期产品超越市场主流是175和220为主，但由于市场和蓄客情况不佳，改变推盘产品组合，增加90平米产品。营销：现场展示和市场推广做得较好。０８．９开盘截止目前共推３９６套销售１５８套。占地15万，总建36万，R=2.5，大户1万，小户8千。 资源/地段 品牌/物业 项目困境 展示/服务 市场环境 确定本项目可比实例 产品 品牌 外部 万科东海岸 100 100 100 海语东园 本项目 90 80 70 90 100 120 海语东园与本项目地块相邻，而且各项经济指标及其类似 万科东海岸是片区内最大的居住类项目，产品线与本项目有很大的可比性。 多层 小高层、高层 单价 主力户型面积 总价 （万） 单价 主力户型面积 总价 世贸公寓 2房 - - - 4000 80~123 32~49 3房 - - - 4000 115~135 46~54 4房及以上 - - - 4000 140以上 56万以上 万振.逍遥苑 2房 - - - - - 3房 - - - 3900 110~135 43~52 4房及以上 - - - 3900 150以上 58万以上 金地.国际城 2房 - - - 380