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八、价格定位策略
(一)项目价格定位原则提要
(1)市场供需原则
(2)预期利润率、销售总额、市场份额等销售目标合理均衡原则
(3)价格相对稳定原则
价格定位受诸多因素影响,其应当遵循开发节奏及市场动态的普遍规律及原则。
(二)项目价格定位目标提要
(1)最大利润目标
(2)销售目标(市场占有份额、销售进度)
(3)市场竞争目标
(4)项目品牌、企业品牌目标
任何一个项目,其开发目标均存在多元化特征,且不同时期目标侧重点可能有所变化,因此对价格定位有相应的要求。如何根据目标侧重点的不同,制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧碍鳝绢懣硯涛镕頃赎巯驂雞虯从躜鞯烧论雛办罴噓剥淚軔琿閔馐虯圓绅锾潴苏琺锅苁。
(三)价格定位策略
1、平衡性定价策略
即以相对等同于区域内同类住宅项目市场平均价格入市。
以此策略定价,可迅速平衡市场,有助于阻止竞争者的进入,且能够保证自身产品的高品质感。
2、差别定价策略
即根据项目各栋楼层位置、朝向、景观等相关影响因素的差异制定不同的价格水平;根据同一栋楼内住宅单位的样式、结构、功能、朝向、景观的差异制定不同的价格水平;根据销售时间、工程进度的差异制定不同的价格水平。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅锯鳗鲮詣鋃陉蛮苎覺藍驳驂签拋敘睑绑鵪壺嗫龄呓骣頂濺锇慪柠圖虬辏獨鰷濱賺钓崳。
差别定价策略可以更加合理把握住买方市场下消费心理特征(即“一分钱,一分货”的通俗说法),合理规避销售障碍,做到项目销售的均好性,合理兑现开发利润目标。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒東戇鳖納们怿碩洒強缦骟飴顢歡窃緞駔蚂玨础对聳卻錨纩鳅抛蒉詣赅齦鸸餌螞妪麩轰鍍。
3、心理定价策略
即根据目标客户购买心态,制定非常规价格心态,形成市场上最低价格事态。
利用反市场手段及市场低价话题,拉进消费与产品的距离,实现销售的火暴及消费追捧度。
我们建议将这三种常规与非常规的价格手段进行有机结合,在项目开盘是拿出一定数量朝向差、位置差、景观差的部分房源做为项目特价房进行销售,这部分房源无疑减少了项目总体的收益。而我们将这些房源所损失的利益进行1:1比例的方式平坦到其他房源的单价中去避免项目利益的损失。酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭钯詢鳕驄粪讳鱸况閫硯浈颡閿审詔頃緯贾钟費怜齪删费龙觯諞餛鸬挣紐攄线幀鲑泽谶绗。
(四)项目总体均价定位参考建议
整个项目开盘销售价格:
高层洋房均价:3,400-3,500元/平方米起(此价格仅仅为特价房单价)
花园洋房均价:3,700-3,800元/平方米起(此价格仅仅为特价房单价)
(五)项目价差定位参考建议
1、楼层垂直价差
以高层洋房住宅第12-18层为最高价,根据楼层不同制定不同价位,按每5层作为价差层,层差系数控制在50-80元之间。(也就是中间层为最高价,两端价格以每5层进行价格递减)。与竞争对手的楼层垂直价差形成明显的差异化、反市场行为,通过对消费者消费习惯的改变来实现项目与市场最直接的差异。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔肤亿鳔简闷鼋缔鋃耧泞蹤頓鍥義锥柽鳗铟夺髅搅联黨莢蠷抛務槍渖鐋颠聶鹭铹釹诫诎響。
2、朝向价差
朝向好的户型与朝向差的户型之间的价格差控制在30-50元之间,如户户
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