招商紫金山项目商业发展综述.ppt

招商紫金山商业项目定位报告;;招商紫金山项目商业发展综述;招商紫金山项目商业部分的定位必须实现两个目标:第一、确保后期的运营成功，实现商业物业的永续增值； 第二、对住宅部分的定位提供有力支撑，提升住宅价值。 目前住宅已定位为南京顶级豪宅，如何立足于住宅项目这一定位，弥补住宅定位在附加值提升上的不足，是本项目商业部分开发、运营的特殊使命。;商业地产运营的目标; ;Contents; ART 1;仙西新市区;截至2009 年末，南京市常住人口超过800万人，GDP和社会消费品零售总额分别为4230.26亿元和1961.58亿元，社会消费品零售总额占GDP比重达到46%。 2009年城镇居民可支配收入突破2.5万元，居民收入和消费支出维持高速增长，位居江苏省内前列，仅次于苏州和无锡。这反映了南京居民个人财富及消费潜力增长强劲。 南京零售市场也被带动上扬，2009年零售总额同期增长达18.8％。 南京市整体经济正处于持续上升阶段，零售市场与整体经济表现的关系密不可分，这表现了南京的零售市场存在庞大的发展空间。;2009年全年南京居民在外用膳价格上升4.4%，衣着涨幅0.5%。12月南京CPI同比涨达2.9%，预计今后物价水平仍将继续上涨。 2009年外商直接投资达23.9亿元，外资规模仅居苏州、无锡之后，位列全省第三。 外资商业进入南京市已有数十家，如百货业的金鹰、大洋，超市业的麦德龙、家乐福、沃尔玛、易初莲花等。 随着外资商业的大举进入，今后的零售业竞争将会更加激烈，市场格局也会随之调整和提升。;库存：主要集中在城中、江宁、浦口和河西，其中城东板块仅占商业待售房源的2%，仙林板块仅占1%。;供求：双双小幅增长;; 供求：双双小幅增长 （09年，全市商业用房上市面积87万㎡，同比增长9%；成交面积57万㎡，同比增长4%) 月度变化：上市量有所反复，成交量稳步攀升 （上市量来看，2-7月份逐月走高；从成交量来看，基本呈现出稳步攀升的态势） 成交量区域分布：江宁、河西占据半壁江山 （两个区域销售型商业的成交量分别占全市总量的31%和23%，合计占到54%） 成交量同比增长：城南、城北、河西增幅最高 （城南、城北、河西销售型商业的成交量增幅分别达到380%、307%和273%） 供求比：仙林、江宁、城北供小于求，形势乐观 （仙林虽然成交量不大，但是09年新增供应极低，全年供求比只有0.19） 库存：主要集中在城中、江宁、浦口和河西 （分别占全市总量的24%、22%、15%和15%，合计约76%，其中仙林和河东仅占1%和2%）;从规划来看，城市扩张带动商业布局更新，商业资源分布明显偏向于城市中部和西部。东部明显不足，难以满足城东环紫金山豪宅片区消费需求。 区域副商业中心在大城东地区还没有形成。 受地产商产品规划及开发进度影响，目前孝陵卫/仙林金鹰并未形成大城东的商业中心。;街道人口将由现在的3.5万增加至近47万人。 ;科研院所：江苏省农科院、南京植物研究所、南京农业机械化研究所共计4个； 科技、软件企业：三宝科技、钢加集团、信天游实业、凯米科技、网商科技等共计101个； 企事业单位：立力煤矿机械公司、轻工机械集团顺通公司、南土仪有限公司、中山园林建设有限公司、中山陵经贸公司、中山陵旅游公司共计32个； 驻街部队：临汾旅（179师）、 73688部队、73698部队、 83115部队、73096部队等共计12个； 学校：南京师范、南京邮电大学、南京财经大学、南京理工大学、南京农业大学、南京体育学院共计院校24所； 住宅小区：天弘山庄、百水芊城、南湾营、东郊小镇、麒麟山庄、共计21余个；; 南京立体交通优势明显， 显著扩大了城市的地位以及对外经济文化等辐射的范围。 老宁杭路2010底扩建，主城到汤山全程十车道，沿线马群、麒麟、汤山将纳入主城。 地铁将在今年5月形成东南西北贯通全城，本项目位于地铁2号线马群站出口。 本项目处于马群老商业中心地带，有一定的消费惯性。 截至2009年末，南京市城镇住户每百户的家用汽车拥有量为13.5辆。;项目周边业态单一，以满足基本居民生活为主;项目周边商业租金目前普遍较低基本在2元/日/㎡水平; 根据近期周末对城东孝陵卫中心商圈及马群新街商街的消费者随机调查， 从消费者的区域特征看，主要集中在大城东新兴住宅小区及老的小区，以及周边几所高校，麒麟镇一带居民，城中等其它区域居民目前少有前来消费迹象。 从消费年龄来看，相对较为年轻化，年龄主要在20-40岁，占82%，其中25岁以下消费者比例为40%。 从收入来看，被访者家庭收入主要集中在4-8万元（46%），总体收入水平相对不高。;项目周边环境SWOT分析;酒店式公寓产品面积范围比较宽，从不足40到700M2以上均有分布，户型包括单间、一