万达济南魏家庄项目住宅物业产品规划终稿_158ppt_信立怡高资料文档.ppt

版权声明 本次报告要解决的核心问题 我们的思维导图 本项目位于济南市老城区中心繁华地段，项目开发规模大，是城市再生意义上的老城复兴。 本项目是在济南城市发展进入郊区化水平，城市中心区集聚扩散背景下，万达在济南开发的第三代城市综合体中的住宅项目 我们的思维导图 快速操作，降低风险，一年零3个月时间里实现销售额15亿 我们的思维导图 项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速实现收益 我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。 我们的思维导图 高容积率决定了地块开发的产品限制条件，大面积回迁区会影响开发收益与品相 地块东端：贯通城市南北的顺河高架桥。 地块西端：次干道纬一路； 地块南端：济南市东西交通主干道经四路； 地块北端：单行线（由西向东）经二路； 地块内部——包括棚户区和商贸办公区两部分，并有部分百年以上有保留价值的老建筑 地块内部可以人民商场后街和麟祥街为界，分为商贸区和棚户区两部分。 商贸办公区，服装贸易发达，办公氛围浓厚 棚户区以居民用房为主，并配有魏家庄蔬菜副食品批发市场，济南市曲艺团及部分公房。 地块内部有部分百年以上老建筑有保留价值，像宝善里、德安里、文化街、民康里、善安里、西长盛里等。另外具专家考证，地下可能有文物遗存，故在拆迁改造棚户区环境的同时，还要考虑居住历史的传承。 东、南两面临近交通主干道，周边路网发达，交通便捷,BRT交通规划方便出行 项目交通路网发达。南靠城市交通主干道经四路，北临经二路，西临纬二路，东靠高架桥，西距火车站约1公里，日常车行非常方便。 公交。项目周边公交线路发达，经四路有3、5、15、18、43、K50、K51、K59、101、111、103、104路等近十余条公交线路经过；经二路有1、11路公交线路经过；顺河街有6、18、K68、、72、82、135路。在项目乘坐公交车可迅速到达济南市内各个区域。 地块内部有麟祥街、人民商场后街等小路。 地块周边商业氛围浓厚，公共配套完善 周边企事业单位云集，高收入人群集聚 地处济南老中央商务区，周边各大板块成熟，升值潜力巨大 项目位于济南中央商务区周围，随着城区发展已逐步纳入中央商务区范围，地块几乎集聚了政务核心、金融核心、商业核心、泉城风貌带……等，这决定了项目必然长期繁荣鼎盛并具有强大升值潜力。 项目周边北园大街板块、山大路板块、经十路千佛山板块、英雄山板块、西市场板块等各大板块均已成熟，为项目提供充足的高端客户。 片区规划——地处商埠区规划核心地带，机遇与挑战并存 商埠片区规划建成以小网格城区格局为骨架，以商住混合为主体，文化娱乐、旅游休闲、小型办公等多种功能并存，具有浓厚近代济南建筑和文化特色的历史城区 环境资源提供了良好开发价值，域城市更新提供了绝佳的机会条件，项目属性决定了积极的延伸价值 城市化快速发展，但与人均GDP经济发展水平不匹配，城市发展空间巨大 居民收入水平提高，生活更加追求品质，房地产消费开始由关注产品，向关注生活品质过渡 城市空间扩展迅速，房地产发展迅猛，老城棚户区问题突出，亟需改造，同时二套房新政产生了一定影响 济南处在城市化向心集聚与郊区化发展并行不悖的城市规模快速升级时期。 住宅市场 2007年第四季度，济南在售住宅项目共27个，总供应量约241.1万平米，截止到目前，商品住宅存量约为62.6万平米。 东部在售项目供应量最大，为81.0万平米； 其次是北部，供应量为59.1万平米，其中北部大盘翡翠郡的供应就超过30万； 西部供应量紧跟其后，为58.0万平米； 南部供应量较少，除鲁能领秀城在9月推出11万体量的“A街区”，其它各盘供应量均在10万平米以下； 中部依旧是供应量最少的区域，在售项目总规模相对较小。 受土地市场供应增加以及2009年全运会的拉动，2008年的市场供应将突破300万平方米 。 2005年以来商品住宅供应量逐年增高，已从2005年的200万平方米增加到目前的281.1万平方米。 受土地市场供应增加以及2009年全运会的拉动，2008年的市场供应将突破300万平方米， “市中心”区域2008、2009年供应量分别约为25万平方米和22万平方米（不含本项目住宅供应量）。 济南住宅市场各区域均价全面突破5000元大关。 截止到2007年第四季度，住宅市场整体均价约为5616元/平方米，环比上涨2.05%，比上季度增幅下降约7个百分点。 两室和一室的消化比例均高于供应比例，显示出市场对两类户型的需求较为旺盛。 2007年内，在售项目供应户型中，两室的比例最高，为41.0%，户型面积在65-110m2之间，主力面积为90-100m2； 其次是三室供应比例为35.6%，户型面积在90-180m2之间，主力面积为110-140 m2； 一室的供应比例为18.2%，户型面积