论我国个人住房贷款的风险防范和发展完善-金融学专业论文.docxVIP

堡墨里全垒垡宣塑塑箜垦堕堕蔓塑茎堡室董 堡墨里全垒垡宣塑塑箜垦堕堕蔓塑茎堡室董 一———————————————：!堕 前言 ≥≯ 火0同 随着城镇住房制度改革的深化，贷款买房已成为众多城镇居民购置住房、改 善居住条件的现实选择。在央行的货币政策支持下，在加入世贸成功和2008年奥 运会的利好消息轮番推动下，近年来，我国大量基础设旆建设和城市房地产开发 项目上马，房地产投资一直保持高速增长，同时带来了个人住房贷款市场的火爆。 2002年11月底，全国商业银行个人住房贷款余额和住房公积金贷款余额分别突 破了7300亿元和1 100亿元1，短期内房地产市场仍然保持快速上涨态势。 然而，从2001年开始，我国房地产业在一些局部地区出现了一些非理性的发 展势头，在房地产投资大幅增加的同时，房屋空置率也在不断上升，房价不断飙 升，已经渐渐脱离其内在价值，银行信贷资金暴露在可控风险之外。与此同时， 作为银行优质资产的个人住房贷款不良率也在上升。个人住房贷款借款人的资信 状况根本无从调查、开发商经营不规范、与借款人矛盾纠纷不断、大量的假按揭 充斥市场、抵押物无法变现、各商业银行恶性竞争，种种原因导致了商业银行不 褥不加强贷款风险的预警分析，并采取相应的防范措施，工作的重点已经逐渐从 市场营销转移到风险防范上来 —，———_P—～ 个人住房贷款市场发展呈现减缓的趋势。 ／ (保证住房贷款市场的健康稳步发展，必须首先保证贷款风险的可控性。那么， ＼ 目前个人住房贷款市场到底存在着那些风险，应该如何防范，如何发展和完善住 房金融市场?带着这些问题，本人查阅了大量的相关资料，对我国个人住房信贷 市场做了深入调查和研究分析，写出了此篇论文，藉此希望能和大家共同思考和 探讨。j卜 农{一标、“伞闲银行个人贷款余额突破7300亿”、中国建设撤、2003年01月22 I 1 I 丝垫里尘△堡堕垡鏊竺墨堕堕型竺垄鉴塞墨 丝垫里尘△堡堕垡鏊竺墨堕堕型竺垄鉴塞墨 墨二!L墨里2△堡堡竺簦鲨堡丝垦丝垄竖!!!L 第一章 我国个人住房贷款发展历程及发展现状 第一节个人住房贷款业务概况 一、个人住房贷款定义 “个人住房贷款管理办法”中规定，个人住房贷款是指贷款人向借款人发放 的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担 保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由 保证人承担偿还本息的连带责任。 二、个人住房贷款种类 我国商业银行推出的住房贷款主要分为以下六大类，不同的类别适合不同的人 群。 (一)、住房公积金贷款 住房公积金贷款也叫政策性个人住房贷款、个人住房委托贷款，是银行接受住 房公积金管理部门的委托，以职工缴存住房公积金存款为主要资金来源，向按时足 额缴存住房公积金的职工发放的，用于其购买、建造、翻建、大修的自住城镇住房， 并以其所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款。 住房公积金贷款不以盈利为目的，带有较强的政策性，遵循多存多贷，低进低 处的原则，贷款额度根据不同地区有一定的限额，一般不超过30万元，且不超过总 房价的80％，贷款期限最长期为30年。住房公积金贷款利率是卜5(含)年3．6％， 5—30年4．05％，同比商业贷款低近一个百分点。由于利率最低，条件最优惠，成为 借款人优先考虑的贷种。 适合的对象：按规定缴存住房公积金，并且在申请贷款前累计缴存住房公积金 满1年，连续缴存达6个月的企事业单位职工。 堡塾曼尘△堡星堡鏊堕墨堕堕蔓塑垄墨塞苎 堡塾曼尘△堡星堡鏊堕墨堕堕蔓塑垄墨塞苎 笙=!塞里尘垒堡墅堡塑茎矍堕堡丝茎鉴里：鉴一 (--)、个人住房商业贷款 个人住房商业性贷款也叫自营性个人住房贷款，俗称按揭，是银行运用其信贷 资金向城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人所发放的自营性贷款，要求借款 人以所购住房产权(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证的 住房商业性贷款。 个人住房商业贷款要求借款人必须有稳定的经济收入，有合法有效的购房合同 或协议，自筹20％以上的房款，且能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保，目 前市面上各商业银行普遍采用的担保方式是房产抵押加开发商阶段性担保。对项目 的要求是要求五证齐全、多层住宅封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的经济适 用房、商品房和公寓、别墅等。贷款额度由银行根据申请人的资信程度和还款能力 确定，同时不超过所购住房售价的80％；贷款期限最长不超过30年。贷款利率是5 年(含)以下4．77％，5年以上5．04％。该类银行贷款资金成本较高，利率相对高一 些，但贷款额度、期限所受限制较小。 适合对象：收入稳定、有固定还款来源、学历层次高、有较好信用、高科技领 域的企事业单位职员。 (三)、个人住房组合贷款