20181211-海通-房地产行业深度报告：大局观，落子细微处~板块“五分天下论”.pdfVIP

行业深度报告 行业深度报告 证券研究报告 行业深度报告 增 持 维持 房地产行业 2014 年 12 月 11 日 市场表现 房地产行业年度投资策略： 大局观，落子细微处——板块“五分天下论”  承上启下：本文属海通地产新思维系列第 9 篇，内容上是对 2013 年报告《打破地 产估值柏林墙》的再度升华和挖掘。我们认为伴随行业格局和发展模式改变，板块 内部估值分化仍将持续。行业将从此前简单的个股分化转向板块分化。  经济“新常态”带来行业“新思维”： 从“住宅一统”到“多元分割”：过去 10 年是住宅 快速发展的 10 年，未来 10 年将是逐步多元化的 10 年。 资料来源：海通证券研究所  行业高速增长期住宅代表行业。行业黄金期，住宅属市场最紧缺商品。住 相关研究 宅类开发商不论在盈利能力、扩张速度、股价表现和股东回报方向均优于其 他子板块公司。过去 10 年投资看，选择快周转住宅企业成为核心逻辑。  回归常态后，盈利模式将多元化。住房结构改变（未来存量和新房市场占 比在 6 比4 ）将对行业发展产生深远影响。当住宅降速后，多元化业务模式 将带来市场新契机。  五分天下论。我们认为行业未来将逐步细化为住宅、商业、地产服务产业链、工业 地产、混业经营五大板块，各板块之间其自身逻辑、研究框架和估值区间。  住宅。龙头为王，市占提升将成为永恒逻辑。估值中枢进入 6 到 9 倍长期 稳定期，简单快周转模式将被品牌、资金运营和规模化等所取代  商业地产。REITs 等多层次市场建设，以及 OTO 模式嫁接将带来新契机。  房地产服务产业链。地产下半场成长最快速子行业，可长期享受高估值。 房地产行业首席分析师 涂力磊  工业地产。产业升级、国资改革和土地集约使用三大背景下，传统工业地 SAC 执业证书编号： 产企业面临较大改善空间。优质工业地产公司有望脱颖而出，成为时代代表。 S0850510120001 电话：021  混业经营。当万科也在培训非住宅产业部时，“+X”模式企业将成为资本市 Email：tll5535@ 场长期追逐话题。 房地产行业分析师 谢盐  投资建议：截至 2014 年 12 月 10 日考虑房价下行、政策支持、2015 年基数下行和 SAC 执业证书编号：