2011年5月江阴斯波尔项目市场研究及产品定位方案（104页）.pptx

致： 江苏恒天置业有限公司;;;;1.1江阴与苏锡常地级市（市区）城市指标;1.2江阴市与昆山、常熟、张家港县级市城市指标;1.3江阴市近年主要经济社会指标;1.4江阴市近年主要经济社会指标;第一章、江阴概况;;2.1江阴市城乡统筹规划;2.2江阴总体发展规划;2.2江阴总体发展规划;2.3江阴城市发展215计划;2.4经济开发区概况;2.4经济开发区概况;2.4经济开发区概况;2.4经济开发区概况;2.5江阴城市客厅简介;2.5江阴城市客厅简介;2.6总部经济园介绍;2.6总部经济园介绍;2.7国际汽车文化中心介绍;第二章江阴总体发展规划和相关政策;;;江阴代表性酒店式公寓概况——长晟豪生环球公寓;江阴代表性酒店式公寓概况——总部壹号;江阴代表性酒店式公寓概况——戴斯国际商务广场;江阴代表性酒店式公寓概况——华府天地;江阴代表性酒店式公寓概况——华府天???;;3.1酒店式公寓市场分析;江阴目前高端酒店公寓市场仍处于起步期，仅长晟豪生环球公寓、戴斯国际两个项目在售。;未来2-3年市场酒店式公寓项目上市量明显较大，项目多集中在城中、城市客厅、城西、城东片区;酒店式公寓市场分析小结;;江阴代表性写字楼——新中心;江阴代表性写字楼——新中心楼盘分析;江阴代表性写字楼——总部壹号;地址:澄康路东侧，环城北路北侧 占地面积:6.23（亩） 建筑面积:1.296（万平米） 容积率:2.8 土地年限：40年；建筑类型；层高：3-13层办公3.2米、顶层挑高4.8米；总高:46.4米 写字楼、商业 （1幢14层的高楼,1-2层为商铺；3-14层为办公） 开盘时间: 预定2011-6-1（目前处于地基工程阶段） 建筑品质：2部峰速电梯，电梯间花岗岩石材地面、花岗岩石材墙面、吸音矿棉板吊顶，5A智能数字系统 总套数:14层，总户数约38。 其中主楼14层，裙房3层，地下一层。 房型面积：180-200平米，标准层3套共600平米，全朝南，带内部卫生间 主力房型：180-200平米 销售总价：尚未开盘 装修标准：毛坯 停车位：地下171个，地上33个。 物业管理费:未定 楼盘卖点：城区核心地段；每层3户全朝南办公房，采光好，较节能。;江阴代表性写字楼——芙蓉国际大厦;;美桥市调组，就目前已经入住办公楼的客户，进行了调查、统计和分析，认为制造业、贸易、物流、装修设计、房地产及信息咨询业是目前写字楼租赁市场主力客户。;江阴已经入驻写字楼多集中在城中、城东，中心区租金明显高于东区，东区、西区租金目前基本在1元/平米/天;目前有大量的办公正在新建中，未来市场竞争压力加剧;写字楼市场分析小结 新中心、总部壹号和芙蓉国际大厦，均采用现代建筑风格的外立面，高品质和智能化的建筑配置。 新中心和总部壹号面积组合较为灵活，可满足不同购买者的需要，楼盘去化速度较快；而芙蓉国际户型面积较大，投资总额较高，楼盘销售速度较慢。建议本案可参考新中心和总部壹号，最小户型面积在60-80平方米，可按需组合，有利加快销售速度。 江阴已经入驻写字楼多集中在城中、城东，中心区租金明显高于东区，东区、西区租金目前基本在1元/平米/天，目前有大量的办公正在新建中，未来写字楼市场竞争压力加剧。;3.3 江阴商业市场分析;3.3江阴代表性商业概况——深国投商业中心;项目整体情况： 投资尚：江阴雅盛投资有限公司 总用地面积：5.2万平方米（78亩） 规划面积：约15万平方米 项目总投资：12亿元 功能定位：集大型餐饮品牌、时尚休闲娱乐、风情旅游为一体的江阴第一品牌特色商业广场。 其中1912特色街区（一期） 目标定位：功能上混合40多家各国特色的娱乐、餐饮名店，丰富城市居民和涉外商客的休闲生活 项目总投资：3亿元 建筑设计：采用人性化尺度的小街区模式设计，充分考虑了交通流线，功能分布和空间效果。 竣工日期：2009年；开盘时间：2009年11月28日 商铺总套数：255套（剩余5套），销售面积39033.28平方米 户型面积： : 28-40平米（104套）、70-90平米（74套）、150平米以上（77套 ） 销售价格:1-2层30000元/平米；3层15000元/平米（已售完）； 销售方式 ：包租15年，总房价的25%一次性抵扣.前五年每年5%，后10根据实际经营情况。;3.3江阴代表性商业概况——魔方时代广场;商圈内主要百货有：华地商厦、国际购物中心、华联商厦、八商场，精品商厦，人民商厦，优衣库休闲广场等。 从商业定位上看，定位为中高端的是华地商厦，国际购物中心，华联商厦三家。其它商场多走大众化、特色化路线，定位为中档。 大部分商场的建筑结构是地下1层至地上5/7层建筑，单层营业面积集中在2000-5000平方米。; 3.3 江阴商业市场分析——长江路概