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上 海城市别墅专题研究 研展部纪美莹马宁 导言 城市别墅诞生背景 别墅产品 ＋ 城镇发展  别墅土地资源 日益稀缺和国家政策的限制建设省地节 环保住宅的可持续发展趋势 中产阶层提升居住质量和生活品质的需求 城市别墅界定 何为城 市别墅  ?位于城市主要区域或者快速发展区域。 ?周边交通便捷、配套齐全 ，与市中心联系方便。 ?满足第一居所应具备的居住功能。 ?自然资源依托性一般，注重内部景观打造。 ?物业类型组合丰富，属于中小面积别墅。 ?客群一般为提升中的主流群体。 城市别墅特征 与城市豪宅相比 占有更多的自然资源 与郊区别墅相比 占 有更多的城市资源 上海城市别墅发展历程 传统租界 虹桥别墅 浦东龙东 闵莘别 墅 发展片区 真正的城市别墅越来越 区的老别 区成型 大道、碧 区兴起 东移 少，类别墅、空中别墅 墅项目 云板块 产品概念兴起 90年代 1998年 2001年 200 年 2007年 至今 上海城市别墅其始祖是老上海花园别墅和老洋房 ，萌芽于1990年代中后期，成型于2002年以后，2005年以来又有新的 发展。 市场 上海城市别墅分布情况  城市别墅楼盘 ?上海城市别墅主要分布中环线附近。 ?联体别墅集中在大华 、三林板块。独立别墅主要集中在东郊板块。 ?从其均价来看，独立别墅售价在5-9万元/平，联体别墅在2-3万 元之间，叠拼别墅在3.5-4万元/平左右