商业房地产投资风险评价及规避研究——以陕西杨凌新时代广场项目为例.pdf

第一章绪论 第一章绪论 1．1研究的背景、目的及意义 1．1．1研究的背景 商业房地产的迅速发展是改革开放以来我国经济高速增长到一定阶段的产物，它代 表了人们消费能力、消费观念以及消费方式进步的趋向。近年来，商业房地产逐渐成为 房地产市场的热点投资方向，不仅在国内诸如北京、上海、广州、深圳、武汉等大中城 市如此，在其他中小城市也成为投资者追逐的投资对象，同时，很多国内外商业机构正 持续加大在中国商业房地产领域的投入。 1997年以来，我国的房地产业进入了相对较成熟的发展时期。按照房地产用途进 行分类，各种类型的房地产投资额逐年上升，并保持稳定的增长势头。在1997年一2000 年间，我国居民对房地产产品的需求主要是对住宅类房地产的需求，商业营业用房需求 量较小，因此，房地产投资额的增量大部分都是由商品住宅类房地产投资的增长而带动 的，商业房地产投资变化幅度很小，商业营业用房年投资额基本变化不大。随着国民经 济的高速增长和居民可支配收入的增加，从2000年开始，商业营业用房投资额开始有 较大幅度的增长，投资曲线呈现强力上升趋势。出现这种情况一部分原因是住宅市场的 高楼价的风险预期使得部分投资从住宅房地产向商业房地产转移，以及商业房地产市场 需求增加而引致的投资增加。其他原因还包括国民经济长期保持稳定、健康的快速发展， 城市人均GDP、人均可支配收入不断增加，使得社会商品零售额连年提高以及新一轮 城市建设和改造高潮的兴起，为城市商业重新谋划空间布局、更新业态和扩大规模创造 了机遇【l】。虽然商业房地产投资额的增长幅度不如住宅投资明显，但是始终呈现上升趋 势。2004年12月11日中国商业零售业彻底对外开放，中国商业市场更是吸引了越来 越多国际商家的关注。寻找适合商家发展的商业房地产项目，成为众多国内外商家扩张 规模、占领市场的基础。市场对商业房地产的需求扩张刺激着商业房地产投资的持续上 扬。在此期间，鉴于社会固定资产投资额增长过快，为了防止房地产行业出现过热现象， 从2005年开始，国家出台多项法规和政策对房地产市场进行宏观调控。2005年商业营 业用房施工面积同比增速呈逐月递减态势，商业房地产投资额和施工面积增长速度双双 下滑，符合2005年国家房地产宏观调控的政策效果。2005年，我国商业营业用房投资 国商业营业用房投资额平均增长率达到了28．36％【2儿31。2006年全国商业营业用房投资 年增长10．39％【4J。商业房地产投资数量和规模增长幅度都得到一定程度的控制，政策效 果得到比较明显的体现。 2 商业房地产投资风险评价及规避研究 商业房地产能够迅速崛起，具有它特定的原因，具有一定的经济和社会背景。首先， 商业房地产的发展主要是由于社会需求引致的。近十年来，我国的GDP总量增长率始 终维持在lO％左右，人均收入水平和人均可支配收入出现大幅度的提升，人们对生活品 质的要求也不断提高，不再仅仅是吃饱穿暖等最基本的生理需求，还包括其他非基本需 求方面的因素，如丰富的娱乐、适当的休闲以及良好的心理状态等等。其次，住宅市场 竞争极为激烈，市场饱和度较高，同时国家接连出台商品住宅市场的宏观调控政策，以 及经济适用房、廉租房的建设等等，导致许多在住宅房地产领域优势不大的开发商转变 开发方向，进入商业房地产开发领域，也对我国商业房地产投资的大规模增长起到了很 巨大的影响。再次，目前人民币升值压力巨大，众多国际金融机构和基金组织都对人民 币升值前景大为看好，希望能够快速进入内地市场，快速进入的渠道有两个，一个是通 过股票市场，另一个是通过房地产业投资，鉴于我国目前的金融政策，外资尤其是“热 钱”，“游资等进入国内股市还是存在一定程度上的障碍，因此，房地产业就成为境外 游资进入国内的一个相对容易的通道。 然而，由于相关研究及理论的不足，伴随着商业房地产的崛起，其在快速的发展过 程中出现了各种各样的问题。首先，由于商业房地产项目对周边环境具有极高的依赖性， 其投资环境因素也远远比住宅类房地产项目复杂，如居民收入水平、消费倾向、公共交 通等等，都是商业房地产项目在进行投资时需要考虑的因素。但是国内目前大多数商业 房地产开发商都是由原来的住宅地产开发商转变过来的，对商业房地产的开发、经营的 独特性缺乏很深程度的了解，又由于我国的土地政策、房地产法规等与国外有很大的不 同，国外的一些经验有时并不能为我所用，因此只能摸着石头