20XX年某地区房地产营销项目管理知识分析方案.ppt

建议： 风情街内铺、-1层内街铺采用3年短期“返租”销售模式； 建议年回报率为8%、8%、10%，前2年16%从总价中扣除，第3年10%回报从首期中扣除。 理由： 包租3年：一是大多中小商户租赁期限为3年，二是随着渝广高铁的建成通车，将极大的缩短渝黔交通距离，会加大渝黔投资前景，投资客户前景看好； 前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 3-5年返租期较适中，3-5年后商业有可能旺； 到2020年，桐梓力争跨入贵州省中等城市行列，城市人口达 30万人.本项目尽量保持与桐梓老城区规划实施一致； 3年租金从总价或首期中扣除可降低投资门槛，扩大客户层面，同时还可可避免法律风险。 内铺、内街铺销售模式 合理的形式上的“返租”销售能够实现开发商收益和投资者购买的平衡点。 世博会 世博会广场雕塑 “返租”销售案例分析 某内铺 建筑面积：20平米 面价：15000元/平米 总价：300000元 一次性付款方式： 折后合同价：300000*（1-8%-8%）=252000 首期款=252000*50%=126000 贷款额= 252000*50%=126000 实付首期款=126000-300000*10%=96000 开发商实收款=126000+96000=222000 实收单价：222000/ 20=11100元/平米(相当于0.74折扣) 不考虑付款优惠程度的差异，两种付款方式的合同价、实收价一致。 采取该销售模式，投资者实首期款为总价的32%，降低了客户的实付首期款和按揭款。同时可解决银行按揭的问题。 建议： 右侧商业-1，1楼，2楼超市采取“带租约”的销售方式。 优势： 通过招商保证前期商业定位与形象； 能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； 短期内使业主获得稳定收益。 劣势： 铺位先租后售，影响销售进度，特别是中小商户一般在开业之前才确定下来，开发商回笼资金的周期长； 未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺； 投资收益明朗化，缺乏营销空间，售价与租金之间的收益回报往往难以达到投资者预期； 中、长期收益难以稳定； 后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展； 各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。 适用对象： 商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益； 可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，长期稳定收益回报； 纯街铺或少量商业物业。 3楼大铺销售模式 关于流行前线商业街平街1层和-1层超市外商铺销售的说明 考虑到桐梓冬天较冷，建议将超市-1楼部分用来做室内商业，主要是弥补桐梓冬天购物销售环境不足. 业态范围：休闲娱乐业态，包括大型酒楼、美容SPA、美发美甲、网吧等，铺位面积大、租约长、租金水平不高。 销售建议：将3楼划分成1—3个独立铺位，找1—3家次主力店后再销售。 销售程序：即先招商后销售 销售价格：预计6000元/㎡（依据市场、客户接受度调整） 租金收益：a、采取提点的形式，每月租金为商家月营业额的26%，实现商家与投资者的共同认可； B、采取保底租金的形式：即发展商在销售时承诺年平均招商租金不低于40元/㎡（租金=单位售价*8%÷12），当实际租金低于即定值时，发展商一次性补贴返租期内的租金差额（可避免未来产生纠纷），然后将补贴部分反加到售价上。 销售总体策略 这是一场闪电战 商铺销售之前准备充分 由低向高：前期通过网络，人员的小众传播，达到 低调蓄势，销售推广逐步走高，在开盘达到高潮。 由外而内：前期诉求重心以主题定位/地段优势/商圈机会 为主，树立项目出身高贵的血统，后期以招商成果为重。 由外而内 在销售策略上，保持主动式销售，以低成本营运方式，快速销售。在时间方面 ，以中档价格入市，按阶段分楼层推出 ，快打快销，稳步拉升价格，使资金快速回笼；在客户吸纳方面，先吸引大客户，快速提升销售率，再凭借大机构客户的行业凝聚力，吸引中小客户和投资客，将销售均价进一步向上拉升。 自低向高 逐步推进 三、项目商业定位 客层定位： 以中档消费为主，兼顾部分高档及低档消费需求。 商圈构成： 核心商圈：半岛商圈； 辐射商圈：桐梓县老城区山、南部新区、蟠龙新区。 四、楼层规划布局 运作模式：商铺分零出售、不返租，业主自行经营、统一管理 “倒金子塔”式布局结构： 四、楼层规划布局 说明： 商场的垂直功能布局以“汉堡包”形式体现。充分将客流聚集在二、三层，通过各楼层手扶、垂直梯等向上、下两层及步行街分流，保证顾客资源的充分共享和合理引导。 一层精品馆：商品定位中