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浦东VIP大厦 营销策划报告 {市场篇} 城市发展 区域市场 价格判断 研究城市 信 我们充满 心 价格处于稳定/发展百花齐放 城市让生活更美好 研究区域 尴 我们发现 尬 本案处于一个 高档地段下的低档地区 城市研究 浦东房地产发展 供求—浦东 800 700 600 500 400 300 200 100 0  664.1 703.7 531.3 504.7 381.8 257.6 339.8 260.2 2000年 2001年 2002年 2003年 预售登记 批准预售 供需进一步拉开，整体市场进入开发缓慢阶段 2004年1、2月仅仅有9个新盘上市 价格—浦东 浦东近 6月均价走势 8200 8000 8050 7800 7600 7668 7561 7606 7400 7435 7350 7200 7000 1 月 2月 3月 4月 5月 6月 从浦东近几个月的价格走势可以看出，由于浦东过去的房价上涨速度太快，加之政府宏观调控政策的出台，目前浦东的楼市已经进入一个盘整阶段，向上的动力不足，进入了一个相对比较稳定的调整期。 市场的变革—浦东发展历程 荒蛮时代 开发时代 美好时代 宁要浦西一间床 浦东开发 城市让生活 不要浦东一间房 浦东开放 更美好 浦东城市化进程 市场的变革—浦东发展历程 越来越多的越江工程将浦东和浦西联系的更加紧密。 市场的变革—浦东发展历程 住宅 使浦东居住更美好 办公 使浦东形象更美好 商业 使浦东生活更美好 会展/旅游 使浦东生活更时尚 市场的变革—浦东发展历程 外高桥—保税概念 金桥—加工产业轴 陆家嘴—金融中心 张江—高新科技 世纪公园—行政中心 滨江岸线、世博会、环球影城[带动]会展经济、旅游经济 市场的变革—浦东发展历程 浦东的发展是以陆家嘴为中心，沿着浦东大道、浦东南路和世纪大道三条主要道路向腹地发展。 市场的现状—浦东板块分布 大金桥板 块 陆家嘴 碧 云 世纪公园 社区 板块 上南 张江地 区 板块 市场的现状—浦东板块特征 板块 基本情况 产品特点 消费人群 陆家嘴板块 依托贸易区形成 区域均价在 15000 元以上，多为 消费者来源广泛，临近 的高档聚居区 高层建筑，体量较大，以超豪华 的办公区的高收入人 公寓为主 士是支持板块的主体 世纪公园板 依托稀有生态景 小高层和高层混合型产品多，小 消费者有很强的意向 块 观形成的高档生 区体量大，装修房开始在区域盛 性，主要是看重区域生 态聚居区 行，区域均价 11000 元 / Ｍ ２ 态环境。 上南板块 世博会概念板块 大型社区不多，房型面积比较齐 区域客户为主 全，目前区域在售楼盘极少，价 格 6000 - 6500 元 / 平方 米 大金桥板块 主要依托金桥产 中档产品为主，区域价格在 周边住户、园区人员为 业园区形成 6000 - 7000 元 / 平方米之 间 主 张江板块 依托张江科技园 区域别墅项目比较多，价格跨度 园区从业人员居多 区形成的中高档 比较大，公寓价格一般在 聚居区 5000 - 8500 元之间，别墅价格在 8000 - 13000 元之 间 碧云板块 依托金桥产业园 区域内楼盘价格存在很大的差 区域内存在两个不同 形成的国际聚居 距，高档公寓在 13000 元左右， 档次的消费者。既有世 区 一般公寓在 7000 元左右。 界精英也有上海普通 消费者 市场的未来—浦东未来发展预测 ⑴、“三边两线”发展格局发生变化，发展重点外移 近年来，濒黄浦江岸边、环世纪公园周边、临主要景观道路边是浦东房地产市场的热点区域 ，但随着浦东世纪公园周边土地的瓜分完毕，世纪花园、四季全景台等项目的完成，严格意义上的圆边开发完成，下一步浦东地区发展的重点将转移到中环线外环线周边地区。 ⑵、高端房价继续坚挺，总体房价将走向平稳。 由于浦东贸易区、经济园区比较集中，区域内有大量高端需求，同时由于其环境、区位、交通、发展机会的优势 ，越来越多浦西和全国乃至海外的高端客户进入浦东市场，对于高端市场来说，需求有增无减，但高端市场土地供应却呈下降趋势，这一增一减造成供求矛盾加剧，高档房价将继续坚挺。 ⑶、两外人士继续看好浦东 由于浦东的开放度和浦东楼市的高品质，“两外”人士继续看好浦东，尤其是高档房市场，两外人士和来自浦西的客户几乎占据浦东高档房市场的近6成。 区域研究 项目所处区域市场分析 项目所在区域—大陆家嘴板块边缘地区 黄浦江 浦东大道 东 源 世纪大道 方 深 本案 路 路 浦 东 南 路 本项目位于大陆家嘴板块，整个大陆家嘴板块向东面和南面分别沿着浦东大道和浦东南路发展，而重点发展的区域是浦东南路沿线，而整个板块内东方路以西是大家所认同的小陆家嘴板块，是真正的高档板块，而从东方路到源深路之间的区域相对来说受到陆家嘴