房地产估价概述-公开课件.ppt

该工厂若为扩大经营而筹集资金将两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为（　　） A. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和 B. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 C. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 D. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 合法原则-以估价对象的合法权益为前提 合法产权 合法使用 城市规划、土地用途管制 合法处分 法律、法规、合同依据 以房地产权属证书和有关证件为依据 土地：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利使用证。 房屋：房屋所有权证/房屋共有权证/房屋他项权证 统一的房地产权证书：房地产权证/房地产共有权证、房地产他项权证 法律规定不得抵押的房地产没有抵押价值；以划拨方式取得的房地产的抵押价值不应该包括土地使用权出让金；评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是其抵押价值 其他方面： 符合国家的价格政策 注意：不是合法产权的房地产也可以估价，但不能混淆 集体所有的土地 ≠ 国家所有的土地 行政划拨的土地 ≠ 有偿出让的土地 违法占地 ≠ 合法占地 临时建筑 ≠ 永久建筑 违法建筑 ≠ 合法建筑 产权有争议的房地产 ≠ 产权无争议的房地产 手续不完备的房地产≠手续完备的房地产 部分产权的房地产 ≠ 完全产权的房地产 共有的房地产 ≠ 独有的房地产 　l）权属有争议的房地产；2）已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；4）列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物；5）被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；6）未依法登记领取权属证书的房地产；　　 某宗房产位于小区入口处的第一层，规划限定为居住用途，但因为它靠近路边，适合于商业用途，在交易评估过程中，一专业评估人员便以商住用途评估其单位价格为15000元/m2，请问是否可行？ 刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积150 m2，整个公寓刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为2600元/ m2，原来安装的供热空调系统拆除费用为1000元，回收价值300元，则该公寓的适宜价格为（ ）万元 A、43 B、38.93 C、39 D、38.87  张某欲购买建筑面积100 m2的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需费用500元，无残值，周边地区同类住宅价格1800元/ m2，则该房地产的适合价格为（ ）元 A、180000 B、179500 C、159500 D、90000 1、含义：在合法使用方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大收益的使用方式的估价结果，包括用途（或用途组合）、规模和集约度最佳 。 最佳用途：某处房产，城市规划规定既可作商业用途，也可做住宅用途，如果作商业用途能够取得最大的收益，则估价时以假定为商业用途使用为前提，反之则以作为住宅用途为前提。这一原则是房地产交易竞争和优选的结果。 土地的使用强度（如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模）超过一定限度后，收益开始下降。 例：在美国中西部某城市所作出的一种研究：在一块价值150万元的地面上，一座5层大楼的投资利润是4.36％；一座10层大楼的投资利润是6％；15层是6.82%，20层是7.05%，25层是6.72%，30层是5.65%。 若某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态，例如已过时、破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价调整。 有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地块相对于A地块的减价额。 B地块相对于A地块的减价额=（200-50）×2000=30万元 如某建筑物的设计、施工和设备都非常先进，但土地位置较差，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，则该建筑物价值应如何调整？ 先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选： 法律上的许可性; 技术上的可能性：建筑材料性能，施工技术; 经济上的可行性; 能否使估价对象的价值最大。 1）保持现状前提 现状价值 新建价值 －（拆除费 ＋ 建造费） 3000元/㎡ 5000元/㎡－ 3000元/㎡? 2）装修改造前提 改造后价值增加额 装修改造费 3）转换用途前提 价值增加额 转换用途所需费用 4）重新利用前提：拆除现有建筑物 5）上述情形组合 使估价结果不明显偏离类似房地产在同等