关于小型商住城市综合体项目市场前景与项目商业价值点挖掘.pdfVIP

关于小型商住办城市综合体的市场前景 与该类项目商业开发过程中的价值点挖掘探讨 同济大学高管发展中心地产总裁班讲义 演讲者：范宜昌 上海范宜昌投资咨询公司总裁 同济大学复杂工程管理研究院研究员 英国皇家特许建造学会会员注册号：1492202 讲义摘要：党的十八大以来，我国城市化进程已经被列为扩大内需拉动经济增长 的主要动力，也有专家大声疾呼中国的城市化必须是农民就地城市 化，而不是几亿农民大家都跑到大城市里去，因此三、四级城市，尤 其是各地最基层的城市—县城或县级市成为国家未来城市化的主要 承载地，各地县城将结聚和吸纳大部分农村转移人口或叫做进城人 口。城市化，不是简单造一些住房卖给进城的农民们，让他们住进城 里就算城市化了，而是在给他们提供住房的同时还需要给他们提供就 业岗位、生活和医疗卫生服务，使进城人口能够安居乐业在享受城里 人的生活条件的同时也能够为繁荣地方经济做出贡献。在这类四级城 市开发小型商住办城市综合体，有着节约土地、方便生活、提升当地 商业现代化水平、满足小型城市发展多重功能需求的优势正逐渐得到 体现，本讲义就如何做好四级城市小型城市综合体项目做了探讨，希 望有关政府部门和各位小型城市的开发商对挖掘这类项目的价值、避 免投资风险引起重视，开发出经济效益和社会效益双优的小型城市综 合体来。 关键词：小型城市综合体、效益优势、存在问题、解决问题的探讨 作为商业房地产开发方面的专家，在本人这两年有机会为数家在县级市或县 城（业界统称四线城市或四级城市）开发小型商住办城市综合体的开发商提供商 业房地产开发方面的专业咨询服务，观察到如下一些现象： 一、 在四线城市开发成功的小型城市综合体项目效益优势明显：开发这类项 1 / 14 目比比开发纯住宅项目综合收益要高，用于销售的物业产品去化也快： 1. 住宅销售单价高：在有8 到20 万左右常住人口的县级市或县城开发有住 宅、公寓、商业小型城市综合体项目上的住宅单价要高出旁边其他项目 的纯住宅单价500 元到800 元平方米而且动销去化要比旁边其他项目的 纯住宅项目的产品快； 2. 商铺销售单价高：在这类项目上规划和成功引进一个由大型综合超市、 餐饮娱乐、健身休闲等一个能够聚人气的商业组合以后，项目临街的或 做好互动交通设施的一楼和二楼销售商铺的综合单价要高于旁边其他项 目的单层沿街商铺； 3. 变通物业产品单价高：由于在县级市或县城写字楼市场非常有限，一般 在这类项目上的规划要求所做的写字楼部分通常设计成小户型的酒店公 寓、SOHO 或其他用于销售的变通产品，如果该项目离该县级市或县城 重点高中较近，可以卖得非常好，因为大量来自农村孩子就读这样的高 中，乡下的家长会来县城陪读，这些小户型酒店公寓非常好租，因此可 以成为不错的投资产品。当然，只要能够同规划部门沟通，这类产品的 名堂五花八门，还有人设计成前后挑大花园阳台的空中别墅，单价当然 比旁边其他项目的纯住宅产品高； 4. 项目综合收益高：假定有这样一个项目地上建筑总面积为12 万平方米、 地下二层每层1.5 万平方米、合计建筑面积为15 万平方米，其中5 万平 方米做了住宅、2 万平方米做了酒店公寓、3 万平方米的销售商铺、2 万 平方米地面加 1.5 万平方米地下共 3.5 万平方米的持有出租商业面积和 1.5 万平方米地下车库，这样的项目，如果能够把项目规划设计好、为 3.5 万平方米的持有出租商业面积成功引进一个能够集聚人气的好的商 业组合，可产生的最好结果就是把项目上用于销售的产品销售完毕就已 经比隔壁同样规模的纯住宅项目多赚了1 个亿而且还有3 万多平方米用 于出租的持有商业面积在手上，每年可以收