浅谈土地开发强度控制技术在我国小城镇控制性详细规划中的应用.docVIP

浅谈土地开发强度控制技术在我国小城镇控制性详细规划中的应用 清远市城乡规划设计院 摘要：针对现行开发强度控制面临的困境，提出在宏观层面，可从城市供 给和需求角度出发，结合总体规划屮确定的人门及用地规模，进行建筑总量预测； 在屮观层面，根据宏观层面确定的开发强度,结合分区规划，对影响开发强度的区 位、交通、环境、美学等因素进行分析，形成片区级空间单元综合评价值;在微观 层面，以控制性详细规划为主，调整控制因素。本文以小镇镇控制性详细规划编制 为例，分析小城镇控规编制的特殊要求和一些解决的技术方法，深入探讨如何在 规划编制过程屮满足其开发强度的要求，建立小城镇开发强度控制的方法。 关键字：小城镇控制性详细规划；开发强度；小镇； 一、 引言 “小城镇与大屮小城市协调发展”是我国城镇化道路的鲜明特色。发展 小城镇是推动城镇化的重要途径。小城镇建设迅猛发展，其建设面积随着经济发 展和城市化进程加快而迅速增长，伴随着空间布局不合理、交通拥挤、环境恶化 等不少问题，因此解决小城镇建设用地规模过度扩张的问题己经到了刻不容缓的 时刻，推动小城镇的健康，可持续发展显得尤为重要。 开发强度控制是控制性详细规划的核心A容，与规划管理和开发建设密 切相关，土地开发强度高低很大程度上影响和决定未来土地开发的收益，突出城 镇规划屮各个利益主体的关系。因此，怎样对开发强度进行控制，以此指导单元 地块容积率的确定成为小城镇控规编制的难点和重点。 二、 研宄背景 2.1当前小城镇开发强度控制存在的问题 土地开发强度是指“单位面积土地上所投入资金的数量，直观地说就是 在单位基地上建造多少面积的建筑。”当前，控规层面下的城市开发强度分级是 一个新的研宄领域，也是在传统规划价值观与规划编制技术层面的创新，具有一 定的实践意义。但在国内相关研究中，主要是针对于大中城市，对小城镇的开发 强度分级研宄尚属空白；此外，小城镇开发建设往往基于市场经济的需求，以追 求高效率的土地开发和刺激经济增长为0标导向，往往使小城镇的控规编制中开 发强度控制成为个别利益群体急功利润的技术手段，丧失社会公平性原则；造成 当前开发强度控制种种问题的原因往往是由于控规编制缺乏合理的开发强度分 配依据，因此，奋必要对小城镇整体开发强度的分级进行研究，探讨小城镇建设 强度控制方法。 2.2小城镇开发强度控制因素 大体上对小城镇土地开发强度的控制的影响因素分为两类：主导因素和 修正因素。主导因素是指对城市建设均产生影响，具冇普遍性的影响因素，主要 是区位因素，包括现状开发强度、基础设施完善度、商业集聚度、交通通达度、 公交便利度、对外交通便利度、绿地条件、景观质量、人口密度等因素；修正因 素指针对某些特定区域产生的影响因素，对城市整体而言不具冇普遍性。主要包 括生态环境、规划决策、政策因素、安全等限制型影响因素。控规全覆盖下的强 度区划，对于营造城市的空间形态，营造城市整体环境起到了重要作用。我国小 城镇量大面广，不同地区小城镇自然环境、生产条件、风俗习惯，经济社会发展 差别很大，小城镇开发强度空间分布的影响因素往往因城镇发展的具体现状和和 发展特征不同而变化，因此，就影响因素的选择而言，要充分考虑苏实际的操作 性和可取性。 三、研宄方法 本次研究以小镇现状实地调研为基础，发现影响小镇开发强度空间分布 的影响因素主要包括以下五个方面，分别是现状交通条件、现状开发强度、基础 设施容量、生态景观条件及人口密度分布因素。设定小镇土地开发强度主导因素 评定为M, M与公共服务设施条件A,现状开发强度B,交通条件C三个因子冇 关。M=xA+yB+Zc，x、y、z是三项因子的权里。本研究认为这三个因素对于土地 强度开发所起的影响是近似的。但现状开发强度由于涉及土地拆迁的经济成本， 对于土地开发强度的影响较大，故所占权重较重。故x、y、z值分别取0.3、0.4、 0.3，则 M=0.3A+0.4B+0.3Co 设定小镇土地开发强度修正因素评定为N，N与生态景观条件D和人U 密度分布条件E两个因子冇关，E=pD+qE, p、q为两项因子的权重。本研究认为 服务条件对于小镇土地开发强度分区所起的影响因素较大，故p、q值分别为0.6、 0.4,贝lj N=0.6D+0.4E. 设定小镇土地开发强度总量为S，则S=mM+Nn，本研究认为主导因素 对土地开发强度的影响是毋庸置疑的，故m、n分别取值2/3, 1/3,则 S=2/3（0.3A+0.4B+0.3C）+l/3（0.6D+0.4E）o根据小镇土地开发强度量评定的分值，可 以得出小镇未来规划的适宜性建设强度分区。 3.1小镇现状开发强度 城镇现状开发强度对规划的开发强度容量奋重大影响。根据小镇控规范 围的现状开发强度，将因子B分成3个等级：低开发强度（容积率0-1）、