加州房屋避免认证新方法.PDFVIP

加州房屋避免認證新方法 2016 年之前，要後人將來繼承房產而無需通過法庭認證（probate ）手續， 只有三個途徑，一是與子女以Joint Tenancy （生死契）方式擁有，二是以「終 生居住契約」（Life Estate Deed ）擁有，三是設立可撤銷的生前信託（living trust ）。第一和第二種方法到令父母失去控制權，第二種方法是為了避免白 卡「遺產追收」（estate recovery ），故有其特別用途。第三個方法最完善， 但要花律師費。 2015 年9 月21 日，加州州長簽署了AB139 法案，由今年1 月1 日生效。 這個新法案讓加州居民增加一個既簡單又省費用的避免認證的方法，乃是透 過登記一份「可撤銷死後轉移契」（Revocable Transfer on Death Deed ），簡稱 為TOD Deed 。 這份TOD Deed 只有一頁，而且表格已經按新法字眼預先印定，你只需 要填上物業的APN 號碼，受益人的姓名，將物業的法定描述（legal description ） 附在表格，然後到地保官（notary public ）面前簽名，之後拿到縣登記 處(County Recorder’s Office )登記便可以了(登記時無需遞交Preliminary Change Of Ownership Report) 。將來契上受益人無需通過認證手續，直接便可以憑死亡 證明轉名。 這份 TOD 契夫婦每人要為每一個物業登記一份，夫婦其中一人先離世， 在生配偶依然憑著共同擁有而自動繼承，無需認證，這份TOD 契亦未產生功 用。可是，當這位配偶亦離世時，受益人即可憑此契去進行轉名手續。 TOD 契適合簡單和平分的繼承指示，例如，三個受益人平分，即每人 三份之一。假如繼承指示比較複雜，例如受益人並非平分，便需要設立信託 了。 這份TOD 契是隨時可以取消或更改的，假如物業有多於一份TOD 契， 則以最後的一份為準。 已經設立生前信託的讀者，無需另外設立 TOD 契。未設立信託的讀者， 不妨考慮利用這個新方法去避免將來要認證。自己將 TODD 表格填好，附上 legal description （多數在屋契後頁）再拿到地保官面前簽名。一旦登記便完成 了。 登記TOD契，產權並沒有改變，故完全不會地稅重估，也不影響產權 轉移或物業買賣，對稅務也完全沒有影響。將來即使賣出物業，也無需要取 消TOD契。 使用TOD契有兩個缺點，第一，由於要在縣登記處登記，成為公開記 錄，任何人都可查閱，受益人姓名成為公眾記錄，缺乏私隱。第二，這個 TOD契並無資產保障（asset protection ）作用，無法擋住追債者，但使用TOD 契的最大好處，是手續簡單而有效，並且可以省下設立生前信託的費用。 避免遺產追收（Estate Recovery ） 加州去年通過SB833 提案，其中對白卡遺產追收（estate recovery ）作了 重大修改，讓大多數擁有自住房屋的白卡使用者，在離世後房屋不會被政府 要求賣出售去歸還醫療費用或養老院費用。新例有以下條款： The bill would limit any claims against the estate of a decedent to only the real and personal property or other assets in the individual’s probate estate that the state is required to seek recovery from under federal law. 這個條款的意思就是：只有在遺產需要通過認證（probate ）的法律程序 時，政府才能進行遺產追收，換句話說 ，只要遺產無需通過認證過程，便沒 有遺產追收。 要避免遺產要通過認證過程，有好幾種可行的方法。第一個方法，是 提早將產權轉移子女，但這樣做除了自己失去擁有權和控制權之外，更令子 女喪失「成本提升」（cost basis step up ）的稅務優惠。第二個方法，是將產 權以「終生居住契約」（life estate deed ）轉給子女，但這個手續要找律師設 立契約。如今只要設立生前信託，或登記「可撤銷死後轉移契」（Revocable Transfer on Death Deed ），簡稱為T