房地产投资收益分析.ppt

2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 品种结构影响因素分析 品种结构变动引起利润的变动 利润变动额=?乙方案销售数量?（甲方案的单价-乙方案的单位成本）- 销售总量变化率?（甲方案销售总收入-甲方案总成本） 销售总量变化率=（?乙方案销售数量?甲方案的单价）/（?甲方案销售数量?甲方案的单价） ?100% 精心整理专业资料，请放心下载 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 品种结构变动引起税金的变动 税金变动额=（?乙方案销售数量?甲方案的单价? 甲方案税率）-甲方案销售总收入? 销售总量变化率 精心整理专业资料，请放心下载 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 利润分析汇总表 精心整理专业资料，请放心下载 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 第五节 无形收益分析 无形收益的成因分析 无形收益：难以用定量数字计量，反映心理享受的收益。 不同人追求的目标差异：经济人，社会人，自动人，复杂人。 无形收益对有形收益的影响 无形收益的主要表现 精心整理专业资料，请放心下载 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 第六节 房地产投资经济效益评价 净现值法（NPV法） 精心整理专业资料，请放心下载 * 房地产投资经济分析 深圳大学管理学院 崔世娟 精心整理专业资料，请放心下载 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 第三章 房地产投资收益分析 第一节 概述 房地产投资收益分类 现金流量：租金收入减去各种支出后的余额 避税收入：提取折旧而降低纳税基数带来的收益 精心整理专业资料，请放心下载 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 销售收益：销售收入减去开发经营成本 无形收益：心理享受，知名度 房地产投资收益组合 四项收益的组合 房地产投资收益的合理组合 货币的时间价值：储蓄与投资的比较 投资收益的构成 管理报酬：投资者付出劳动的应得报酬 风险报酬：比储蓄风险大 银行利息：失去存入银行赚取利息的权利 精心整理专业资料，请放心下载 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 第二节 拥有房地产时的现金流量分析 现金流量的决定因素 现金流量=租金收入-总营运费用-偿还到期贷款 广义的现金流量的概念 现金流量：系统中所有资金的运动；收入-现金流入；支出-现金流出。 净现金流量=现金流入-现金流出 现金流量图 精心整理专业资料，请放心下载 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 租金收入分析 租金收入=出租价格?出租面积?出租率 几个关系 与地段的关系 与管理服务水平的关系：写字楼、商场、住宅、工业厂房、停车厂要求不同的管理服务水平 与租户信誉的关系 与房地产质量的关系 与物业类型的关系:商场康乐中心写字楼公寓； 精心整理专业资料，请放心下载 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 租金方案 等额租金方案 定期修订租金方案 固定增额租金方案 固定比例递增租金方案 其他方式: 如按通货膨胀率修订 增加租金方案 进行房地产改建 精心整理专业资料，请放心下载 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 总营运费用分析 维护费：大修：逐年分摊；中小修：随时发生，随时计入成本。 管理费：人员工资、办公费用等 税金：房产税、营业税、城市建设维护费、所得税等 保险：财产险、火险、电梯保险等。 服务费：供热、空调、电梯、清洁等 几个关系： 与房地产质量有关 与维修用材料有关 有管理水平有关 精心整理专业资料，请放心下载 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 计算资金时间价值的有关公式 符号 I—利息 i—利率 n—计息周期 P—现值 F—终值 A—年金 精心整理专业资料，请放心下载 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 单利计息法:不考虑利息的时间价值 I=P ?i ? n F=P(1+i? n) 例 复利计息法:考虑利息的时间价值 一次支付系列的复利终值公式 等额支付系列的复利资金回收公式 等额支付系列的年金终值公式 精心整理专业资料，请放心下载 2000房管本科用 Copy Right ?Cui Shijuan 一次支付系列的复利终值公式 等额支付系列的复利资金回收公式 等额支付系列的年金终值公式 精心整理专业资料，请放心下载 2000