高层住宅户型经典回归.pptVIP

节 ;新中国成立50-60年代： 关键词：苏联援建 合理设计不合理使用 筒子楼 住宅特点：筒子楼，中间有着长长的走廊，两侧肋骨式紧密排列许多房间，卫生间和厨房是共用的；;产品特点（1999-2003）： 高层住宅涌现 早期高层住宅大多采用两梯八户的井字型平面形式，高度在20层左右，随着中国住宅规范的颁布，为满足每户通风、采光的严格要求，高层住宅平面多改为两梯六户、四户，层数也增加至30-33层； 户型面积扩大，经典格局呈现 90-120㎡户型成为主力户型，120-140㎡户型比例提高，140-160㎡以上的大户型也不断出现，户型内部通风采光良好，分区明确，动线清晰；;上海联洋花园;上海秋月枫舍;小 结;“偷面积”后户型的颠覆;市场因素——房价因素;最近几年，土地价格开始直线上升，在土地价格和房价双双提升的情况下，建筑成本在开发成本中的比重实际上有所下降。在此情况下，商品住宅由于偷面积而新增的建筑成本在总成本当中并不显著，对于希望在市场竞争中出彩的楼盘来看，偷面积具有莫大的吸引力。;所谓的“偷面积”就是开发商钻《建筑面积计算方法》的空子，将可以不计入建筑面积或只计入一半面积的套内平面面积，“送”给购房者，使自己的产品在竞争上优于对手的一种开发手段。;其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上看会突出一部分，由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效的“偷”到面积。;可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁; 在凸窗部分，底部与地面平或是可拆卸的一层阶梯，在平面图上表示的是凸窗，但是后期购房者可改为床、书桌等位置。; 很多小户型采用挑高4.8—5.0米，购房者通常可以将其隔成两层，使得空间充分的利用起来。 一般的就是把客厅，其他空间部分隔成两层。;空中别墅（买一层用两层） 一层阳台改卧室，增加使用面积。 别墅挑高5.2米，二层为整层增送面积。;夹层的层高低于2.2米，可以不计入建筑面积，客厅设计在3.9—4.0米的层高，标准层高为2.8—3.0米，夹层一般为2.15—2.19米，夹层与标准层不在同一个水平位置上，中间用楼梯连接。 标层在两个标准层的之间，形成三错层形式，也就是所谓的“错层”。; 层高不足2.2米得空间改为更衣室、健身房等名称，不计算面积，但是后期也不能够改动与增加净高。;在楼盘设计中，开发商往往多设计一个或两个空调机安放处，或将其层高控制在2.2米以下，再或者是在其顶上做一个假梁，使得空调板有足够的空间改造成生活阳台。 虽然只是多出1—2平米的面积，但是当今的高房价下，多送一平方就省一平方的钱。;;露台/入户花园/阳台/阳光花房;;预留梁等支撑结构，后期浇倒混凝土板的方式,增加使用面积。;; 在核心筒公共走廊通往入户门的走道两侧设置部分格栅，不计面积，后期浇倒混凝土板的方式,增加使用面积。; 错层露台不计入面积，增加赠送面积。 露台改房间，后期在承重柱中间加墙体，可增加室内使用空间。;外挂廊;;;;核心筒变空中花园，减少公摊面积;小 结;第三节;住宅“偷面积”式的设计，不仅变相提高了小区容积率、改变了规划控制指标，也变相提高了房价，因为“羊毛出在羊身上”，开发商“赠送”的损失最终还是要从购房者那里赚回来。 鉴于房价上涨过快的社会敏感性，政府对偷面积的行为开始由默认转向控制。;全省各地区对于建筑面积测算的规范不经相同，本次是对厦门地区的建筑面积测算规范进行研究。;住宅建筑阳台，无论凹阳台、挑阳台、封闭式阳台、未封闭阳台进深不应超过1.8米，进深超过1.8米的，超过部分按水平投影面积的全部计算建筑面积和容积率。（2013年厦门新规：新建住宅建筑的封闭式阳台按其水平投影面积的一半计算容积率及缴交地价。当阳台进深超过1.8米时，超过部分按水平投影的全面积计算容积率及缴交地价。）;阳台赠送一半面积，挑空部分后期倒板赠送全部面积，书房后期改造，加上阳台与挑空部分，可改为一个卧室。;飘窗，室内空间0.6米的延伸;预留梁等支撑结构，后期浇倒混凝土板的方式,增加使用面积，挑空部分后期倒板赠送全部面积。;复式层高5.8m，每个复式户型都带有6-7㎡的入户花园，减少邻里相互干扰。套内合理利用赠送面积，增加实际使用空间。;将赠送的阳台与书房合并，后期改为次卧。;位于建筑主体结构外侧，与室内不连通且宽度不大于0.60米的平台式花池和空调机位（无围护，或围护物高度低于阳台围护物0.60米以上）不计算建筑面积。;;;;无围护结构的底层无柱走廊廊道形成台面高出地坪0.15米且廊道和上盖宽度均在1.20米以上的，按上盖和台面宽度较小者的外沿线水平投影面积的一半计算。 挑楼、挑廊、檐口，在房屋独立使用的晒台、退台上的投影面积部分，按其围护结构范围内上盖水平投