我国房地产权的十个问题资料精.pdfVIP

阳.5.2002 2002 年第 5 期 中南财经政法大学学报 双月刊 Bimonthly JOURNAL OF ZHONGNAN UNIVERSITY OF ECONOMICS AND LAW Serial NQ. 134 总第 134 期 我国房地产权的十个问题 陈柏东 (中南财经政法大学成人教育学院，湖北武汉 430060) 摘要2 房地产权是业主持有与处置房地物质财富的重要工具。本文从产权范畴讨论入手，综合中国 国情和外国的情况，对房地产产权范畴、产权界定、产权分类、产权头衔、产权获取、产权交易、产权负担、 产权契据、产权价格、产权保险作了纲要性的讨论，旨在借鉴他国成功的经验，探讨如何建设我国的房地 产权体系与运行机制的思路。 关键词:房地产F 产权界定 F 产权获取与转让 中国分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1003-5230(2002)05-0022-08 -、房地产权的定义问题 关于产权的一般定义，目前尚未达成共识。人们或从经济的角度，或从法律的角度，或从产 权形成的角度，或从产权范畴运用的角度，作出各自的判断，得出各自的见解。这些见解对我国 房地产权的明晰，具有启迪作用z 其一，产权与所有权密切相关。其二，产权是权利的具体化。其 三，产权借助物的形式反映人与人之间关系。其四，产权的内部构造可以分割。长期以来，我国 的房地产权问题，置于生产资料公有制的框架之内而被忽视。《中共中央关于建立社会主义市 场体制若干问题的决定))，多处提到产权问题。国企改革的重点是明晰产权、界定产权、产权流 动，产权重组、理顺产权关系。 1986 年第一部土地法，界定了土地的国家所有和集体所有两种 终极产权。 1994 年实施的《房地产法机进一步明确了土地的所有权、使用权、共同使用权及其 他权能。但从总体上看，我国的房地产产权问题，尚诙不上有系统的研究。 1.房产产权的定义:主体对房屋土地拥有的各种权利，包括归属权，使用权，占有权，交易 权，收益权和处分权。 2. 地产产权要素，包括z 主体一一房地物质的持有者。在我国，主要有:国家主体一一城市 土地的所有者。集体一一农村土地的所有者。企业和农业劳动者一一土地的使用者。客体一­ 房屋及其关联设施与土地。运行规则一一产权获取、转让、收益、处分的制度安排或法律和习惯 规则。 收稿日期:2002-03-25 作者简介2 陈柏东0955- )，男，湖北黄院人，中南财经政法大学成人教育学院教授。 22 二、房地产权的界定问题 产权的界定是指房地产归属关系、占有关系、使用关系、交易关系、处分关系及其它权益关 系的确定。 (一)产权界定的两种意见 1.产权必须明晰。大多数学者认为，产权可以通过法律形式、制度安排和惯例加以界定。产 权界定是实现产权主体多元化、产权形态货币化、产权流动市场化、产权管理法制化、产权运作 人格化、产权经营公司化，建立现代企业制度之必然。法律和惯例是界定产权的两种工具。房 地产权界定的关键点:一是确定房地产的归属关系，即房地产的所有权p 二是房地产的现实占 有关系，即客观现实的占有权;三是房地产的使用关系，即房地产的实际使用权;四是房地产的 他项权能，即不可避免地分享他人房地的权利，如通行权、给排水权等地役权z 五是房地产权拥 有的期限。只有明晰产权，产权具有确指性，才能进行产权交易，使不动产运动起来，提高房地 资源的配置效率和运行效益。 2. 产权不可能完全界定。y. 巴泽尔认为:界定产权存在着固有的困难。由于信息成本，任 何一项权利都不是完全界定了的。没有界定的权利是把一部分有价值的资源留在了公共领域 里。公共领域里的全部资糠的价值叫做租。因而产权的界定是一个演进过程。这种演进过 程有理论的均衡状态。对每一个潜在的寻租者，寻租的边际成本等于该寻租者在其已经享有的 权利下能够得到的租的边际增量。 y. 巴泽尔提出了一个重