某商业项目调研报告.pptVIP

4.1 定位分析—地块特征 1-70 项目地处开发区“城市客厅”项目，周边为行政文体核心区域，将成为江阴未来的城市中心。 项目周边有天华文化中心，江阴体育馆等设施，规划建设中心体育场、沃尔玛等。此类设施将带动部分人流，与项目形成互动效应。 江阴市东部的住宅区正在逐渐形成，随着城市东扩的推进，未来将提供一定规模的人口导入量。 地块特征： 项目所在地作为未来江阴的城市中心，将来潜在消费人群巨大，可定位于餐饮娱乐休闲街区，提供大都市时尚休闲生活。 4.1 定位分析—商业环境 1-70 江阴市目前商业主要集中在中心城区，中心商圈凝聚力较强，短期内具有不可替代性。 规划中的“城市客厅”及东组团商业副中心将给该地区带来人气，但现状周边无商业氛围。 根据商业规划，除中心城区商业继续强化升级外，未来将在城市东部邻近地块处及城市西部设立两个商业副中心。 商业环境： 考虑到目前中心商圈凝聚力较强，项目功能定位主要为中高端餐饮、娱乐、休闲，以此吸引主城区中高端消费群体。 根据项目区位消费特点及需求特点，项目面向人群可定位于中高档消费群体，如公务商务人员、高档小区住户等。 4.1 定位分析—消费特点 1-70 消费额比例达34%，恩格尔指数验证江阴城镇居民生活已迈入富足的小康生活，当地消费由日常物质消费外，更加注重精神消费，为商业发展提供了条件，也为项目开发提供机会。江阴市大型企业较多，职工人数占很大比例，收入高于江阴市平均工资水平，对江阴市的中高档消费起着引导作用。 江阴市政府部门多位于该开发区，如江阴市政府、法院、检察院、行政审批中心等，政府消费需求旺盛。 该区域目前人流量较少，区内无大型购物、娱乐中心项目。按照城区“东渡”计划，写字楼、住宅将逐步兴起，消费需求逐步增加。 消费特点： 针对江阴餐饮、休闲、娱乐市场现状及未来可能出现的竞争分流情况，项目业态定位应尽量“全面““精致”“特色”化，并赋予项目一定的概念特色。 4.1 定位分析—行业调研 1-70 行业调研： 未来规划商业副中心将有较大体量商业供应，为项目带来人气的同时对项目有一定的竞争分流作用。 目前商业结构单极发展，百货零售绝对主力，餐饮、娱乐、休闲市场有待开发、提升。 相对江阴目前较强的消费能力，现有的餐饮、娱乐、休闲没有规模不成集群，存在“山寨现象”。 4.2 整体定位 1-70 作为新都市时尚主义商圈，项目将拉开江阴新城区中心城市升级的序幕，成为代言江阴明天的 。 项目整体定位将以新都市主义生活为理念，以“城市慢生活”为基调，演绎江阴人现代大都市的时尚生活，成为代表江阴新城市商务、时尚、休闲、体验的综合型城市客厅。 时尚 商务 休闲 体验 4.3 功能定位 1-70 商务活动 消费体验 家庭聚会 时尚休闲 政府招待 休闲 餐饮 娱乐 4.4 人群定位 1-70 人群定位 公务商务人员 高档小区住户 城市居民 时尚人士 4.5 业态定位 1-70 4.6 项目名称 1-70 概念解读： 城市“慢”生活，享受每一天 浪“漫”风情街区，给您精致生活 “曼”延时尚气息，引领都市风潮 “度”假休闲地标性街区 东“渡”大业，开启新城区中心城市升级 为城市“镀”金，为江阴添彩 曼 度 建议案名： 4.7 效果图 1-70 5. 财务测算 5.1 市场行情 5.2 业态切割 5.3 价格定位 1-70 5.1 市场行情 1-70 区域 业态种类 路段 店名 面积（㎡） 所在楼层 总楼层 租金 （万/年) 租金 (元/天·㎡) 城 中 片 区 餐 饮 高巷路　 　 连江饭店（407号） 300 1+2 2 10 0.91 润天酒楼（387号） 200 1+2 2 7 0.96 红泰缘酒店（367号) 200 1+2 2 8 1.1 青果路 胖嫂美食城 1200 1+2 　 35 0.8 人民东路 人民东路66号（办公场所娱乐场所） 960 1+2+3 5 35 1 澄康路 孙府桑拿 200 1+2 2 10 1.37 娱乐休闲 青果路 日全食楼上（筹KTV或办公场所） 800 9 　 20 0.68 人民东路　 金海华休闲美食（筹酒吧或KTV） 3300 1+2+3 6 110 0.91 华地百货babyface酒吧（筹KTV） 1800 7 8 60 0.91 河北街 文定浴场 约1000 1+2+3+4 4 36 0.98