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PAGE PAGE 1 货币政策对房地产价格的影响关系研究 　　摘要：本文在对国内外相关研究文献进行分析的基础上，通过考察货币政策对房地产价格的传导机制，分析了货币政策工具对房地产价格的影响关系。研究表明利率对房地产价格有着显著的影响，利率工具是调节房地产价格的有效工具。研究还表明，货币政策工具在实现经济增长目标的过程中往往带来房地产价格的上涨并可能形成物价稳定的假象，因此在货币政策目标中应加入房价稳定的目标。 　　关键词：货币政策，房地产价格，利率工具，房地产调控 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号： 　　1.引言 　　房地产价格对人们的生活和投资活动有着显著的影响，对民众幸福感以及社会稳定密切相关。近年来，国内外许多学者对房地产价格的影响因素进行了深入的研究，其中货币政策是房地产价格的一个重要影响因素，不少学者对货币政策与房地产价格的关系进行了理论与实证研究，包括利用数量模型如向量自回归（VAR）、误差修正模型（VECM）、结构向量自回归（SVAR）、因素增强向量自回归（FAVAR）模型等来进行分析。 　　国内学者有代表性的研究有：王松涛、刘洪玉利用结构向量自回归模型（SVAR）定量研究住房市场传导货币政策的效果，得出利率一个标准方差正向结构冲击会导致房价下降；丁晨、屠梅曾运用误差修正模型（VECM）模型分析了房价在货币政策传导机制中的作用，指出房价在我国货币政策传导机制中作用显著；王来福、郭峰用VAR模型和脉冲响应函数研究了货币供应量与利率变化冲击对房地产价格的动态影响，发现货币供应量变化对房地产价格有长期且持续正向作用，利率变化对房地产价格有负向作用；武康平、胡谍通过施加两种约束的SVAR模型来实证分析房地产市场在货币政策传导机制，得出货币供应量是影响房价和房地产投资短期变动的最主要因素；沈悦等运用因素增强向量自回归（FAVAR）模型，研究了货币政策的房价传导机制，研究表明，相对于货币供应量而言,利率对房价的影响更为明显,利率和房价呈反向关系。 　　本文在对国内外相关研究文献进行分析的基础上，通过考察货币政策对房地产价格的传导机制，分析几种主要的货币政策工具对房地产价格的影响关系。 　　2.货币政策对房地产价格的传导机制 　　货币政策对房地产价格的传导，一般来说是中央银行通过实施公开市场操作、存款准备金、利率政策等货币政策工具，引起投资和消费发生相应变化，使房地产价格发生相应变化。可见,房价变化在货币政策的资产价格传导中发挥重要作用。 　　货币政策的房价传导机制由三个变量构成，即中央银行制定的利率、货币供应量以及信贷规模等货币政策变量，该传导机制包括两个阶段,第一阶段是货币政策变量作用于房价变化,第二阶段是经过调整后的房价通过投资和消费两个枢纽对实体经济产生影响，并作用于货币政策最终目标，即经济增长和物价稳定。 　　在这一传递机制中，包含着非常复杂的传递过程和影响因素,使得房价的变化时常呈现出复杂性、非线性、动态性以及多时段性等特征。 　　3.货币政策工具对房地产价格的影响分析 　　利率、货币供应量和信贷规模等货币政策工具都对房地产价格有着显著的影响。 　　利率和房地产价格之间总体上呈负相关关系，即利率下调会导致房地产价格上涨，其中，普通商品住宅价格受利率变动的影响较大，而高档商品住宅和经济适用房价格受利率影响相对要小一点。利率的影响主要体现在购房利息支出上。以按揭贷款50万元，期限20年为例，利率每提高2个百分点，购房者的月供负担平均增加416.7元，即平均递增10%左右。因此，利率工具对于不同房屋类型的影响效果存在差异,对于普通住宅价格的影响最显著,而在我国目前房地产市场上普通商品住宅所占的比重最大,也是国家开展房地产调控工作的重点所在，因此利用利率工具调控房价具有较强的可操作性。 　　货币供应量和房地产价格之间总体上呈正相关关系。由于我国在较长一段时期实施积极的财政政策和较为宽松的货币政策，货币供应量较为充足，社会流动资本过剩，因此再增加货币供应量对房价的直接影响是相对有限的。但是，货币供应量的显著增加会引发居民的通货膨胀预期，从而刺激了商品房的投资和消费需求，带动房价上涨。 　　信贷规模和房地产价格总体上也呈正相关关系，信贷规模的增加会带动固定资产投资增长并刺激购房者的贷款消费倾向，房地产开发商在充足的信贷支持下会降低降价优惠冲动并有可能捂盘惜售，导致房价上涨。 　　由于货币政策的最终目标是通过作用于投资和消费来实现经济增长和物价稳定，因此要将投资和消费视为联系房价和货币政策的两个重要枢纽。货币政策会显著影响固定资产投资规模，进而影响商品房的供给量，促使房价发生变化；同时，房价还对投资具有挤出效应。此外，货币政策也会显著影响居民的消费和储蓄倾向，进而影响商品房的需求量，使房价发生相应的