20公寓物业管理作业文件指导书.docVIP

00—管理处内部运作管理办法 WI/XX-00-01管理处岗位设置、标准 1、XX公寓管理处是公司的派出机构，管理处的组织机构根据物业性质、规模及业主的服务要求进行设置。 经 理 经 理 物业主任 物业主任 俱乐部主任经营部主任租售部主任 俱乐部主任 经营部主任 租售部主任 设备部主管业户服务部主管保安部主管保洁部主管绿化部主管 设备部主管 业户服务部主管 保安部主管 保洁部主管 绿化部主管 图2-1 公寓项目管理处岗位设置示例一 经 理 经 理 物业主任 物业主任 绿化部主管保洁部主管保安部主管设备部主管业户服务部主管 绿化部主管 保洁部主管 保安部主管 设备部主管 业户服务部主管 图2-2 公寓项目管理处岗位设置示例二 管理处经理对小区管理服务工作负全责。主要责任是组织拟制和贯彻小区管理服务作业文件，确保管理服务质量达到管理合同与公司质量方针、质量目标的要求；确保管理费用按预算执行，为业主当好家、理好财；协调与业委会、发展商、物业行政主管部门、物业相关管理部门及专业专项物业管理公司之间的关系。管理处各级人员在经理的领导下，具体负责某一方面的工作（如图2-1、2-2所示）。这是管理处基本岗位设置架构，具体岗位可由管理处经理按管理处的实际运作情况取舍，架构不得更改。 管理处所属设备人员、保安人员、保洁人员以及其它服务人员，是小区物业管理的具体作业人员，在管理处各部门主管的领导下，按运作规程和操作规程的规定完成各项作业任务。保安人员岗位设置如图2-3、保洁人员岗位设置如图2-4、绿化人员岗位设置如图2-5，设备人员岗位设置如图2-6、业户服务人员岗位设置如图2-7。 主 管 主 管 领 班领 班领 班领 班 领 班 领 班 领 班 领 班 班长门岗巡岗监控车管班长门岗巡岗监控车管班长门岗巡岗监控车管班长门岗巡岗监控车管 班长 门岗 巡岗 监控 车管 班长 门岗 巡岗 监控 车管 班长 门岗 巡岗 监控 车管 班长 门岗 巡岗 监控 车管 图2-3 保安人员岗位设置示例 主 管 主 管 领 班领 班 领 班 领 班 保洁工 保洁工 保洁工 保洁工 图2-4 保洁人员岗位设置示例 主 管 主 管 绿 化 工 绿 化 工 图2-5 绿化人员岗位设置例 主 管 主 管 房屋维修工电工管道工电梯工 房屋维修工 电工 管道工 电梯工 图2-6 设备人员岗位设置例 主管 主管 文档管理员业户管理员 文档管理员 业户管理员 图2-7 业户服务人员岗位设置例 2、岗位标准 2.1 岗位标准指管理处各个管理服务岗位所应达到的岗位要求，包括岗位职责、工作要求和上岗条件三部分内容。除经理岗位外，管理处其它各岗位的岗位标准由管理处经理组织逐级拟制。 2.2管理人员岗位标准（示例） 2.2.1管理处经理岗位标准 1)岗位职责： A、在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运行与维保服务、保安服务、保洁服务、绿化服务、应急服务、特约服务以及租售、经营、俱乐部管理服务等工作。 B、组织拟制、审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件。 C、负责小区管理服务的质量控制。 D、负责小区管理服务的费用控制。 E、负责协调与业委会、发展商、物业行政主管部门、管理部门及专业专项物业管理公司之间的关系。 F、负责分承包方、分供方的选择、评价，审批小区管理服务公开文件和管理处作业文件的发放。 G、负责组织小区公益性活动。 H、完成公司交办的其它任务。 2）工作要求 A、每年末向公司报告本年度内部管理和各服务项目工作计划的执行情况，编制下一年度管理处内部管理和各服务项目的年度工作计划。并且每季度将年度计划进行细化，组织对管理处人员内部考核。 B、每月检查管理处工作计划和作业文件的执行情况，每年按公司质量计划要求完善管理处的作业文件。 C、每月组织对管理处各项管理服务质量进行检查、评价，各项质量记录齐全、合格，各项质量指标达标，确保管理服务质量达到管理服务合同与公司质量方针、质量目标规定的各项要求。 D、每年在规定时间内做好管理费预算和决算，报公司初审，业委会复审；至少每半年向业主公布各项管理费用的收支情况；每年完成公司确定的各项经济指标，确保各项费用的收支按预算和标准执行，为业主管好家、理好财。 E、保持与业主和相关方面的联系，融洽关系、沟通信息、取得支持。 F、每年至少组织二次社区公益性活动。 G、按时、按质、按量完成上级交办任务。 3）上岗条件： A、大专以上文化程度，有三年以上相关物业管理经验。 B、具备适应本岗位的语言文字表达、组织协调和独立工作能力。 C、会计算机办公自动化应用操作。 D、人际与公共关系良好。 2.2.2物业主任岗位标准 1）岗位职责： A、在管理处经理的领导下，负责管理处内部管