课件：一商业物业管理概述.ppt

合理租金水平的确定： 主要依据市场比较。例：写字楼租金水平确定需考虑和比较的主要因素： 1.物业的地理位置，距商业中心区的距离； 2.物业建造设计的结构，及物业的楼层、朝向、面积； 3.装修档次； 4.建筑设备状况； 5.所提供服务的内容； 6.康乐设施的完备情况； 7.有效使用面积系数； 8.物业维修措施。 出租策略： 长租与短租组合，大小租户匹配 不同经营类型租户匹配 不同形式、层次店铺的组合 不同货品、服务、商业结构的组合等 分割出租、差别定价 减免、优惠方案设计 搬家、装修补贴等 合作经营 (五)提出经营管理预算 预算是经营管理计划的核心 经营预算 包括 合同期内的预测 投资与回报的对照分析 1.经营预算 (1)预期的经营开支（一年） 可通过类似物业实际需要发生费用获得（旧物业，可研究原来的物业管理企业在上一年各项费用的水平。） (2)允许空置率水平的估计 (3)预算收益的估计 商业物业的预算收益主要包括： 预期的租金收入 管理服务费的收入 各种经营服务项目收入 2.合同期内的经营预测 3.改造、装修投资回报对照分析 给出不同情况下的回报率、回收周期、风险等 需准确核算：维修施工、材料、人工费等 分析和计算由于改造所带来的收入增加和开支节约，以定是否改造等。 在一般物业管理委托合同的基础上，明确规定需定期向业主呈送的文件和报告。 包括在管理费之内的服务项目 明确提示 另行收费的服务项目 二、签订管理委托合同，启动物业经营管理工作 尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。 对按时交付租金的租户实行一定额度的优惠。 三、制订租金收取办法 四、协调与业主和承租人的关系（一）协调与业主的关系 业主与物业管理企业关系类型： 1．信托伙伴关系 2．委托和代理关系 其信用关系包括： 忠于职守，管理物业，服从指令，清算结账，信息披露 (二)协调与租户的关系 (三)协调业主与租户之间的关系 (四)协调租户之间的关系 第四节 物业管理企业的选择和评价一、选择物业管理企业的指标 选择标准通常包括： 能否令业主满意 专业服务水平 管理服务收费标准 二、物业管理工作的评价 应着重从以下几个方面考虑： 1．与租户有良好的沟通； 2．能及时地收取租金； 3．及时地处理好租户的有关抱怨； 4．较好地达到出租率的目标； 5．物业维修状况良好； 6．物业经营服务费用没有突破事先的预算； 7．及时提供有关的物业报告； 8．能为业主的利益主动提出建议； 9．对业主和租户的批评或建议反应迅速。 可以通过对每一项因素打分的方式来做出综合评价 THANK YOU SUCCESS * * 可编辑 可编辑 可编辑 第一章???商业物业管理概述 物业的通常分类： 居住物业、商业物业、工业物业、特殊（其他）用途物业四种。 商业物业： 一种通常为私有但为公众提供商品、服务、设施和场地的场所。  第一节 商业物业的类型 一、划分商业物业的标准 商业物业（与收益性物业有区别）属性： (1)经营性 (2)公众性 (3)服务性 以此为据判断物业类别应看整体 二、商业物业的类型 (一) 办公物业 用于各种机构办公、商务经营的场所 (二) 酒店物业 主要是满足人们在外食、宿需要的物业，有公务和娱乐两类消费需求。 1.商业性酒店 2.度假酒店 3.长住性酒店 4.汽车酒店 (三)商贸物业 用于商品流